В этой связи Матюхин Г.Г. предлагает управлять кредитным риском посредством корректировки процентных ставок с учетом текущей платежеспособности заемщика. В мировой практике основным критерием оценки платежеспособности заемщика принято считать его валовый доход. Однако информация о валовом доходе не отражает адекватно платежеспособность заемщика, если не учитываются его расходы. Оценка платежеспособности, таким образом, должна осуществляться на основе показателя прибыли, т.е. разнице между валовым доходом и валовым расходом заемщика. Определение текущей платежеспособности заемщика может осуществляться банком-кредитором на основе представления заемщиком регулярного финансового отчета о полученных доходах и совершенных расходах, аналогичного отчету о прибылях и убытках, представляемому юридическими лицами в составе бухгалтерской отчетности. Банк, таким образом, получает возможность постоянно контролировать платежеспособность заемщика и правильно оценивать свои риски, устанавливая соответствующие процентные ставки.
Таким образом в условиях, когда система ипотечного кредитования в России находится в стадии становления, а также в условиях низкой платежеспособности населения и, следовательно, высоких рисков для кредитора, такой индивидуальный подход представляется оправданным. Высокие трансакционные издержки по анализу платежеспособности заемщика на протяжении всего срока кредита вызваны необходимостью обезопасить кредитора. Полученная в результате ведения заемщиком бухгалтерского учета доходов и расходов информация будет являться основой для отнесения ипотечного кредита в ту или иную категорию надежности, и создания резервов на возможные потери по ипотечным ссудам. В этом случае диссертант также считает необходимым скорректировать существующие нормативы ЦБ с учетом особенностей ипотечного кредита.
Учет расходов заемщика является особенно необходимым для решения существующей в России проблемы несоответствия реальных доходов населения официально получаемой зарплате. В условиях, когда большая часть зарплат выплачивается «черными» деньгами из-за того, что налоги на фонд заработной платы превышают разумные пределы и являются разорительными для компаний, единственным способом проанализировать платежеспособность заемщика для банка является учет его расходов.
Введение института бухгалтерского учета доходов и расходов заемщиков, если станет в будущем принятой практикой, может также иметь значение для государства, если такая отчетность будет представляться в налоговые органы.
Опыт промышленно развитых стран свидетельствует, что для банка допустимо поддержание процента невозвращенных кредитов на уровне не более 5%. Снижению риска процентной ставки будет способствовать:
• использование альтернативных видов ипотечных кредитов, в частности кредитов с индексированными платежами, на основе общепризнанных и надежных индексов;
• поддержание соответствия сроков пересмотра ставок по активным операциям срокам пересмотра ставок по долговым обязательствам (пассивным операциям);
• разработка и использование механизма индексирования обязательств.
Управление риском ликвидности состоит, во-первых, в определении уровня возможной потребности банка в наличных денежных средствах; и, во-вторых, в разработке стратегии диверсификации финансовых ресурсов.
Кроме того, снижению рисков ликвидности, процентных ставок и досрочного погашения кредита больше всего способствует привлечение ресурсов путем продажи ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке.
Риск досрочного погашения ипотечного кредита не присущ современному ипотечному бизнесу в России в силу низкой платежеспособности населения. Однако этот риск следует учитывать в случае выпуска кредиторами ипотечных ценных бумаг, так как при досрочном погашении ипотечных кредитов ипотечные ценные бумаги, эмитируемые на их основе, могут оказаться необеспеченными. Для снижения риска досрочного погашения автор предлагает предусмотреть компенсацию, взимаемую с заемщика в случае досрочного погашения кредита, а также возможность досрочного погашения ипотечных ценных бумаг по усмотрению эмитента, подобно тому, как эта проблема решается в зарубежной практике.
Проблему повышения доступности ипотечного кредита для населения, по нашему мнению, необходимо решать, также используя альтернативные виды ипотечных кредитов, а именно ипотечные кредиты с нестандартными режимами погашения. Такие кредиты предполагают удобные для заемщиков графики погашения кредита, например, ипотечный кредит с возрастающей суммой выплат, а также ипотечный кредит с залоговым счетом позволяют снизить первоначальные платежи по кредиту, что повышает доступность кредита для заемщика.
Кроме того, по мере улучшения экономической ситуации в стране будут увеличиваться сроки ипотечных кредитов, что будет также способствовать повышению доступности кредита.
Итак, перспективы развития системы ипотечного кредитования в России во многом определяются тенденциями экономического развития страны, характером эволюции банковской системы, а также уровнем развития правовой системы общества.
Становление и развитие соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования будет способствовать преодолению критической инвестиционной ситуации, социально-экономическому развитию России, а также укреплению национальной банковской системы.
|