Введение 3

1 Теоретические основы оценки стоимости объектов недвижимости специального назначения 6

1.1 Понятие оценочной деятельности. Объекты и субъекты оценки 6

1.2 Виды стоимости и назначение оценки 10

1.3 Подходы к оценке объектов недвижимости и согласование результатов оценки 20

2 Различные подходы к оценке объектов недвижимости специального назначения 32

2.1 Затратный подход, его особенности и методы 32

2.2 Сравнительный подход, его особенности и методы 46

2.3 Доходный подход, его особенности и методы 51

3 Возможность использования различных методов при оценке объектов недвижимости специального назначения. Выбор подхода к оценке стоимости, их согласование 69

3.1 Оценка возможности использования различных методов при оценке объектов недвижимости специального назначения 69

3.2 Выбор подхода к оценке стоимости, его обоснование 71

3.3 Согласование результатов оценки 79

Заключение 81

Список использованной литературы 85

Приложения 88

Приложение 1 88

Приложение 2 89

Процессы, происходящие в российской экономике, привели к возрождению и развитию оценочной деятельности, актуальность и востребованность результатов которой в условиях рынка неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория "стоимость" являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.

Необходимость в концепции управления собственностью (федеральной, муниципальной, акционерной и т.д.) и в реализации этой концепции, явилась импульсом, породившим обострение интереса к проблемам оценки, потому что именно знание о величине стоимости является мерой эффективности любого бизнеса и управления имуществом.

В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

С появлением возможности купли-продажи недвижимости, а также с пониманием необходимости и важности оценочной деятельности в отечественной научной литературе стали появляться учебные пособия и монографии, глубоко рассматривающие проблемы оценочной деятельности и порядок оценки различных объектов как движимого, так и недвижимого имущества.

Одним из учебных пособий, глубоко и полно рассматривающих проблемы и порядок оценки имущества стало учебное пособие коллектива авторов "Оценка стоимости машин и оборудования". Это учебное пособие рассматривает методику оценки стоимости движимого имущества, тем не менее многие положения? раскрытые в нем, актуальны и для недвижимого имущества также.

Значительную помощь в написании дипломной работы оказало учебное пособие под редакцией А.Г.Грязновой "Оценка недвижимости", а также учебное пособие А.Н.Асаула и А.В.Карасева "Экономика недвижимости" и некоторые другие учебные пособия и монографии.

Таким образом, актуальность темы дипломной работы обусловлена не только возрождением оценочной деятельности в России и ее необходимостью в современной экономической ситуации, но и необходимостью правильной оценки объектов недвижимости для различных целей.

Предметом данной дипломной работы является оценка недвижимости специального назначения, объектом - комплексная насосная канализационная станция КНС-3А.

Целью написания данной дипломной работы является расчет стоимости объекта недвижимости специального назначения с помощью различных подходов и согласование результатов оценки. Для достижения поставленной цели в дипломной работе решены следующие задачи:

1. дано понятие оценочной деятельности, охарактеризованы объекты и субъекты оценки;

2. описаны различные виды стоимости и назначения оценки, для целей которых применяются разные виды стоимости;

3. охарактеризованы три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости и дана методика согласования результатов оценки при использовании разных подходов;

4. дана характеристика затратного подхода, его особенностей и методов;

5. дана характеристика сравнительного подхода, его особенностей и методов;

6. дана характеристика доходного подхода, его особенностей и методов;

7. для выбранного объекта оценки проведена оценка возможности использования различных методов;

8. осуществлен выбор подхода к оценке стоимости объекта недвижимости и его обоснование;

9. проведена оценка стоимости объекта недвижимости специального назначения и согласование результатов оценки.

Дипломная работа написана на 85 листах и состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованной литературы.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. Федерального закона от 26.01.2007 №5-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.12.2006 №276-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, №32, ст. 3340.

3. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 05.02.2007 №13-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, №31, ст. 3813.

4. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.

5. Указ Президента РФ от 11.05.95 г. № 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации" существенно снизил нормативную цену земельных участков при продаже земли, расположенной под приватизированными предприятиями

6. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 №519 "Об утверждении стандартов оценки" (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.12.2006 №767) // Собрание законодательства РФ, 16.07.2001, №29, ст. 3026.

7. Асаул А. Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости. - М.: 2001. - 440 с

8. Асаул А.Н. Антикризисное управление корпоративными структурами в инвестиционно-строительном комплексе. Монография. СПб.: СПбГАСУ, 2001.

9. Асаул А.Н. Индивидуальное жилищное строительство - перспективное направление развития сельских поселений (на примере Ленинградской области). Монография, 2002.

10. Асаул А.Н. Феномен инвестиционно-строительного комплекса или сохраняется строительный комплекс страны в рыночной экономике . Монография, 2001.

11. Асаул А.Н. Экономика предпринимательства: Учеб. пособие. - М.: Из-во АСВ, 2000;

12. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.-М., 1996.

13. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.

14. Виноградов Д. В. "Методы финансирования развития объектов недвижимости: международный опыт и российская практика" // Инвестиционный анализ, 2006.

15. Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2001.

16. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

17. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 432 с.

18. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада /I 1од ред. проф. Е.А. Суханова. - М., 1992.

19. Озеров Е. С. "Экономика и менеджмент недвижимости". СПб.: Издетельство "МКС", 2003 - 422 с.

20. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. - М., 1995.

21. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: "Финансы и статистика", 2003.

22. Оценка стоимости машин и оборудования. М., 2005.

23. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учеб. пособие. - М.: ПРИОР, 2001. - 240 с.

24. Рoзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 1992.

25. Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. - Петроград, 1914, с. 71

26. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1999.

27. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003

28. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998.

29. Тэпман Л. Н. "Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов" - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 303 с.

30. Управление затратами на предприятии: Учебник. - "Издательский дом "Бизнес-пресса", СПб., 2000.

31. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

32. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов - н/Д: Феникс, 2002.

33. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.

34. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во "Смолин плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999.

35. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. Грабовского П.Г. - М.: Изд-во "ACS", 1999.

36. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., "Дело", 2000.

Примечаний нет.