СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1. Теоретические и методологические основы финансовой оценки инвестиционного проекта 6

1.1. Понятие и виды инвестиционных проектов 6

1.2. Сущность и критерии финансовой оценки 10

1.3. Методы оценки эффективности проекта 15

2. Эффективность инвестиционных проектов разных классов 23

2.1. Народнохозяйственная, бюджетная, коммерческая эффективность капитальных вложений и производственного строительства 23

2.2. Оценка эффективности внешнеторговых инвестиционных проектов 31

2.3. Оценка эффективности проектов различной продолжительности 39

2.4. Эколого-экономическая эффективность капитальных вложений в предприятия минерально-сырьевого комплекса 42

3. Оценка эффективности инвестиционного проекта на примере строительства торгово-офисного центра Даниловский г.Москвы 57

3.1. Общие сведения о проекте 57

3.2. Методика инвестиционного анализа 60

3.3. Расчет инвестиционных и текущих издержек, прогноз денежных поступлений 63

3.4. Выбор схемы финансирования и расчет чистого дисконтированного дохода 69

3.5. Анализ безубыточности производства и чувствительности проекта 76

3.6. Расчет показателей эффективности капвложений 84

3.7. Риск-анализ инвестиционного проекта как способ повышения достоверности оценки его эффективности 90

4. Экологичность проекта 94

4.1. Сущность, значение и основные виды природоохранных мероприятий 94

4.2. Состав и структура затрат на природоохранные мероприятия 99

4.3. Экологическая экспертиза проекта 114

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 117

ЛИТЕРАТУРА 121

ПРИЛОЖЕНИЕ 129

ВВЕДЕНИЕ

В условиях рыночной экономики одной из важных проблем для хозяйствующих субъектов является управление различными типами и видами проектов. Поэтому необходимо применение моделей и методов поддержки управленческих решений, направленных на оценку эффективности проектов.

Целью написания настоящей работы является проведение инвестиционного анализа проекта по открытию многофункционального торгово-развлекательного и офисного центра на предмет выявления экономической эффективности и целесообразности строительства данного объекта.

С этой целью предполагается:

• провести анализ безубыточности производства,

• дать оценку результативности реализации программы капитальных вложений в условиях инфляции,

• сделать попытку комплексной оценки инвестиционного проекта с учетом фактора риска, инфляции, вероятности получения прогнозируемых объемов сбыта,

• рассчитать срок окупаемости проекта.

Важнейшим этапом работы является экономическое обоснование целесообразности реализации проекта.

Объект исследования – рынок коммерческой недвижимости (торговой и офисной) г. Москвы, а именно: состав и структура издержек производства по реализации инвестиционных проектов, связанных с масштабным строительством объектов нежилой недвижимости.

Субъект исследования – инвестиционная деятельность по реализации выбранного проекта торгово-офисного центра и сопряженные с ней коммерческие риски, экономический эффект и финансовые показатели.

На территории Москвы находится более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66,9 миллиона кв. м, и 14,1 миллиона кв. м встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м (37,5%) находится в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м (52,1%) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м (10,4%) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышает 80 миллионов квадратных метров.

В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости.

В настоящее время отмечается стабильный рост сегментов торговой и офисной недвижимости. Активная рыночная политика местных властей, высокий уровень доходов населения и формирование мощного среднего класса, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, предложения и спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка, цены на объекты недвижимости быстро растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне. Как показывает практика, до настоящего времени этот потолок еще не достигнут.

Так, в 2003-2005 гг. продолжился рост объема торговых площадей на рынке коммерческой недвижимости, этот рост наиболее заметен в секторе торговых центров. Объемы строительства торговых центров в Москве по-прежнему сохраняются на высоком уровне, поскольку остаются значимыми следующие факторы:

• благоприятный инвестиционный климат;

• высокий уровень доходности торговой недвижимости;

• заинтересованность правительства Москвы в реорганизации мест стихийной торговли;

• стабильный рост уровня доходов населения.

В результате в столице ежегодно вводится в эксплуатацию более 500 000 кв. м новых торговых и офисных площадей.

Московский рынок коммерческой недвижимости все больше приближается к западным стандартам. Аналитики отмечают тенденцию к стабилизации и снижению инвестиционных рисков, а также рост количества кредитов, выданных девелоперам. Вместе с тем, по мнению некоторых экспертов, уменьшается и доходность вложений в коммерческую недвижимость, увеличиваются сроки окупаемости проектов. С одной стороны, это усиливает конкуренцию между компаниями, с другой - может вызвать приток иностранных инвестиций в Москву. Поэтому представляется чрезвычайно важным проанализировать экономическую эффективность вложений в новую торгово-офисную недвижимость.

С целью сбора информации о рынке коммерческой недвижимости было использовано большое количество источников. В качестве исходной базы для исследования использовались периодические издания, материалы компаний и электронные ресурсы последних 5 лет, находящиеся в открытом доступе.

Типы документов: данные официальной статистики (Государственный комитет по статистике, Федеральное агентство по строительству и ЖКХ), данные статистики компаний, обзорные статьи в деловой и профессиональной прессе, в сети Интернет, результаты исследований, материалы конференций, интервью с игроками рынка.

Аналитическая часть работы выполнена на основе существующих методов и приемов инвестиционного анализа и риск-менеджмента.

ЛИТЕРАТУРА

1. Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.99 №39-ФЗ.

2. Федеральный закон №160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" от 09.07.99.

3. Федеральный закон "Об охране окружающей среды" от 20.12.2001г.

4. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. - М.: Госстрой России. Министерство экономики РФ. Министерство финансов РФ, 1997.

5. Постановление Правительства РФ № 715 от 24.07.95 «Об утверждении Положения о порядке заключения и реализации инвестиционных соглашений».

6. Абрамов С.И. Инвестирование. – М.: Центр экономики и маркетинга, 2000.

7. Аннан К. Партнерство для устойчивого развития: Из докл. Ген. секретаря ООН К. Аннана "10 лет после Рио: Осуществление Повестки дня на XXI век" на второй сессии подготовит. ком. ВСУР (28 янв.-8 февр. 2002 г.) / К. Аннан // Экология и жизнь. - 2002. - № 3. - С. 16-19.

8. Баранникова Н. Особенности национального бизнеса? / Н. Баранникова, Д. Лисицын // Экология и жизнь. 2002. - № 3. - С. 61-62.

9. Белоусова Е. Экологический мониторинг природной среды / Е. Белоусова // Экономист. - 2002. - № 7. - С. 80-87.

10. Беренс В., Хавранек П. М. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований. -М.: Интерэксперт, 1995.

11. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1999.

12. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. - М, 2000.

13. Боголюбов С.А. Новый Федеральный закон "Об охране окружающей среды" / С. А. Боголюбов // Журнал российского права. - 2002. - № 6. - С. 56-63.

14. Бочаров В.В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий. - М.: Финансы и статистика, 1998.

15. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. -М.: Олимп-Бизнес, 1997.

16. Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент: Полный курс: в 2-х т. – СПб.: Экономическая школа, 2001.

17. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. – М.: «Инфа-М», 1996 г.

18. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. - М.: ИНФРА-М, 1996. - 432 с.

19. Буер А.О. Кто добывает - тот и рекультивирует: Налог на добычу полезных ископаемых и рекультивация земель / А. О. Буер, А. Н. Порунов; А.О. Буер, А.Н. Порунов // ЭКО. Экономика и организация промышленного производства. - 2002. - № 12. - С. 112-115.

20. Буров В.П., Ломакин А.Л., Морошкин В.А. Бизнес-план фирмы. – М.: ЭКМОС, 2000.

21. Варламов А.А., Хабаров А.В. Экология землепользования и охрана природных ресурсов. – М.: Колос, 1999. – 159 с.

22. Вахрин П.И. Организация и финансирование инвестиций: Практикум. – М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2000

23. Виленский П.Л., Лифшиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика. – М.: Дело, 2002.

24. Виленский П.Л., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционного проекта при платежах в разных валютах.//Аудит и финансовый анализ. №3, 2002. – С. 24-32.

25. Временная типовая методика определения экономической эффективности осуществления природоохранных мероприятий и оценки экономического ущерба, причиняемого народному хозяйству загрязнением окружающей среды. М., 1986 г.

26. Гитман Л.Дж., Джонс М.Д. Основы инвестирования. – М., 1997 г.

27. Глазунов В. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций, 1997

28. Голуб А.А., Струкова Е.Б. Экономика природных ресурсов М.: Аспект Пресс, 1998. – 319 с.

29. Голуб А.А., Струкова Е.Б. Экономика природопользования. - М.: АСПЕКТ ПРЕСС, 1995. - 188 с. – 250 с.

30. Голуб А.А., Струкова Е.Б. Экономика природопользования. - М.: АСПЕКТ ПРЕСС, 1995. - 188 с. -С. 50.

31. Горбаток З.В. Управление проектами: Учебное пособие. - Томск: Томский межвузовский центр дистанционного образования, 2001. - 155 с.

32. Горохов М.Ю., Малев В.В. Бизнес-планирование и инвестиционный анализ. – М., 1998 г.

33. Грачев В. Природа - не храм, но беречь ее надо / В. Грачев // Российская Федерация сегодня. - 2002. - № 14. -С. 19

34. Грицов В. А. Эколого-экономический анализ безопасности предприятий ядерного топливно-энергетического комплекса.// Издание НПИ МИФИ, г. Новоуральск, 1999г. – 50 с.

35. Грицов В. А. Эколого-экономический анализ безопасности предприятий ядерного топливно-энергетического комплекса.// Издание НПИ МИФИ, г. Новоуральск, 1999г. – 50 с.

36. Данилов-Данильян В.И. Платить иль не платить? вот в чем вопрос! / В. И. Данилов-Данильян // Зеленый мир. - 2003. - № 5-6 (март). - С. 5-7.

37. Дерябин В.А. Общий экологический менеджмент. Курс лекций. Изд. УМЦ-УПИ. Ек., 2000 г.

38. Ефимова О. В. Финансовый анализ. - М.: Бухгалтерский учет, 1999. - 320 с.

39. Иванченко В.М. Ответы на вызов общества / В. М. Иванченко; В.М. Иванченко // ЭКО. Экономика и организация промышленного производства. - 2003. - № 1. - С. 37-41.

40. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник. - М.: ЮНИТИ, Финансы, 1999.

41. Идрисов А. Б., Картышев С.В., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. - М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 1997. - 272 с.

42. Исмагулова Г.Е. Методологические основы оценки эколого-экономической эффективности минерально-сырьевого комплекса. //Казахстан-Спектр. Научный журнал. №3 (29), 2004. - С. 88-95.

43. Исмагулова Г.Е. Методологические основы оценки эколого-экономической эффективности минерально-сырьевого комплекса. //Казахстан-Спектр. Научный журнал. №3 (29), 2004. - С. 88-95.

44. Как рассчитать эффективность инвестиционного проекта. Расчет с комментариями / Подг. П. Л. Виленский и С. А. Смоляк. -М.: Институт промышленного развития (Информэлектро), 1996.

45. Клюев Н.Н. Экологические итоги реформирования России / Н. Н. Клюев // Экология и жизнь. - 2002. - № 4. - С. 20-26.

46. Ковалев В. В. Финансовый анализ. - М.: Финансы и статистика, 1996. - 432 с.

47. Ковалев В. В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.:Финансы и статистика, 1998. - 144 с.

48. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 1998 г.

49. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 1998.

50. Крайнов Ю.А., Юрлов Ф.Ф. Существующие подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов с разными сроками действия. Нижегородский государственный технический университет, 2004. - 60 с.

51. Крассов О. И. Экологическое право: Учебник для вузов. — М.: Норма, 2004. — 576 с.

52. Крейнина М.Н. Финансовый менеджмент. – М., изд. «Дело и сервис», 1998 г.

53. Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты. – СПб.: Питер, 2001.

54. Крылов Э.И., Власова В.М., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 608 с.

55. Кулаков Н.Ю., Подоляко С.В. Расчет доходности инвестиционных проектов в случае нестандартных финансовых потоков. – М.: Сборник научных трудов, РосЗИТЛП, 2004.

56. Лимитовский М.Н. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений. – М.: Дека, 1997 г.

57. Липсиц И. В., Коссов В. В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. - М.: Издательство БЕК, 1999.

58. Липсиц И., Косов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. – М.: Изд-во БЕК, 1999.

59. Лытнев О.Н., Основы финансового менеджмента. Курс лекций. – М.: Дело, 2001.

60. Маглакелидзе Т. Экологическая и экономическая безопасность: взаимосвязь и влияние на экономический рост / Т. Маглакелидзе // Экономист. - 2002. - № 6. - С. 83-87.

61. Мелкумов В. Организация и финансирование инвестиций. Уч. пос. - М.: Финансы и статистика, 2000.

62. Мелкумов Я. С. Экономическая оценка эффективности инвестиций. - М.: ИКЦ “ДИС”, 1997. - 160 с.

63. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования / Официальное издание. -М.: НПКВЦ «Теринвест», 1994.

64. Научные и технические аспекты охраны окружающей среды: обзорная информация. - М: ВИ¬НИТИ, 2003. - №1. - С. 2-14.

65. Нестеров П.М., Нестеров А.П. Экономика природопользования и рынок: учебник для вузов. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1997. - 413 с.

66. Нестеров П.М., Нестеров А.П. Экономика природопользования и рынок: учебник для вузов. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1997. - 413 с.

67. Нефтяная экология от "РИТЭК" // Карьера. - 2002. - № 11. - C.8.

68. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. - 247 с.

69. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. - С. 47.

70. Овсийчук М.Ф., Сидельникова Л.Б. Финансовый менеджмент. Методы инвестирования капитала. – М.: «Юрайт», 1996 г.

71. Пилиев С. Совершенствование экономических механизмов природопользования / С. Пилиев, В. Кадохов // Экономист. - 2002. - № 4. - С. 57-63.

72. Пронина Л. О влиянии изменений налогового законодательства на налоговые доходы местных бюджетов / Л. Пронина // НАЛОГИ. - 2002. - № 39 (окт.). - С. 4.

73. Протасов В.Ф. Экология, здоровье и охрана окружающей среды в России. Учебное и справочное пособие – М: Финансы и статистика, 1999. -672 с.

74. Региональное природопользование: методы изучения, оценки и управления / П.Я. Бакланов, П.Ф.Бровко, Т.Ф. Воробьева и др.: Под ред. П.Я. Бакланова, В.П. Каракина: Учебное пособие. –М.: Логос, 2002. -160 с.

75. Ример М.И., Касатов А.Д., Матиенко Н.Н. Экономическая оценка инвестиций. – СПб.: Питер, 2005. – 472 с.

76. Савчук В.П. Оценка эффективности инвестиционных проектов. М., 2002.

77. Самакова А. Охрана окружающей среды: итоги 2002 года и задачи на 2003 год // Эколо¬гия и устойчивое развитие. - 2003. - №4. - С. 2-8.

78. Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций. Уч. пос. - М.: Финансы и статистика, 2000.

79. Скульцева Л.В. Некоторые направления аграрной политики государств-участников СНГ / Л. В. Скульцева // Проблемы прогнозирования. - 2002. - № 4. - С. 84-90.

80. Смольянинова Е. В. Социально-эколого-экономическая оценка эффективности природоохранных мероприятий на тепловых электростанциях региона (На примере Среднего Урала). Дис. ... канд. экон. наук : Москва, ПроСофт-М, 2004. – 250 с.

81. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика. – М., 2000 г.

82. Тонкопий М.С. Экономика природопользования: учебное пособие. - Алматы: Экономика, 1998. -475 с.- С. 127.

83. Фюр Мартин. Постановка проблем экологически ориентированной продукционной политики / Фюр Мартин // Экологическое право. - 2002. - № 1. - С. 41-45.

84. Хильченко Н.В. Методические вопросы обеспечения экологической безопасности при обосновании перспектив развития регионов. // Экономика природопользования: Обзорная информация. – М.: ВИНИТИ, 2004. – № 5. – С. 57–66.

85. Хильченко Н.В. Методические вопросы обеспечения экологической безопасности при обосновании перспектив развития регионов. // Экономика природопользования: Обзорная информация. – М.: ВИНИТИ, 2004. – № 5. – С. 57–66.

86. Хильченко Н.В., Поддубный В.А. Методический инструментарий экономической оценки ущерба от загрязнения атмосферы.// Урало-Сибирская научно-практическая конференция. Материалы докладов. – Екатеринбург, 2003. – С. 8-14.

87. Хильченко Н.В., Поддубный В.А. Методический инструментарий экономической оценки ущерба от загрязнения атмосферы.// Урало-Сибирская научно-практическая конференция. Материалы докладов. – Екатеринбург, 2003. – С. 8-14.

88. Хорн Дж. К. Ван Основы управления финансами. - М.: Финансы и статистика, 1996. - 800 с.

89. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. – СПб.: Питер, 2004. – 460 с.

90. Чернышов В.И. Системные основы экологического менеджмента: Учебное пособие / Под ред. Ю.П.Козлова. – М.: Изд-во РУДК 2001. - 314 с.

91. Четыркин Е. М. Методы финансовых и комерческих расчетов. - М.: Дело ЛТД, 1995. - 320 с.

92. Чешев А.С. Эколого-экономическая оценка эффективности природоохранных мероприятий. / А. С. Чешев, И.П. Красовская, В.Л. Нечаев, О.Н. Бейчук //Бюллетень РГУ. - Ростов-на-Дону. - №3. – 1998. - С. 24-32.

93. Чешев А.С. Эколого-экономическая оценка эффективности природоохранных мероприятий. / А. С. Чешев, И.П. Красовская, В.Л. Нечаев, О.Н. Бейчук //Бюллетень РГУ. - Ростов-на-Дону. - №3. – 1998. С. 24-32.

94. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: Университетский учебник. – М.: ИНФРА-М, 2000.

95. Шашлова Н.В. Методологические проблемы статистического наблюдения за расходами на охрану окружающей природной среды в рамках комплексного экологического и экономического учета / Н. В. Шашлова, В. А. Родин, А. Д. Думнов // Вопросы статистики. - 2002. - № 8. - С. 30-36.

96. Шимова О.С., Соколовский Н.К. Основы экологии и экономика природопользования: Учебник - Мн.: БГЭУ, 2001. - 368 с.

97. Яницкий О.Н. Экологическая ретроспектива: 1985-2004 гг. (предварительные итоги) // Общественные науки и современность.- 2005. - №4. - С. 26-36.

Примечаний нет.