|
1.Основные подходы и принципы оценки недвижимости
Выделяют следующие принципы оценки объектов недвижимости:
1) принципы пользователя
2) принципы связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и
сооружениям, которые на нем находятся;
3) принципы связанные с рыночной средой;
4) принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.
К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.
Суть принципа полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например устройства в нем гостиничного хозяйства, кафе, офиса, музея и пр. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода.
Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.
При затратном подходе рассматриваемый принцип интерпретируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.
|
На уровень вверх
Купить