Введение ……………………………………………………………………….3

1. Юридическая природа договора аренды

1.1. Договор имущественного найма в римском праве ……………………..6

1.2. Понятие договора аренды по современному Российскому

гражданскому праву ………………………………………………………….11

1.3. Порядок заключения и прекращения договора аренды………………..20

2. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений

2.1. Понятие и сфера применения договора аренды

зданий и сооружений ………………………………………………………...31

2.2. Здания и сооружения как объекты договора аренды…………………..32

2.3. Элементы договора аренды зданий и сооружений ……………………38

3. Содержание договора аренды зданий и сооружений

3.1. Права и обязанности сторон по договору………………………………58

3.2. Исполнение договора аренды здания и сооружения…………………..66

3.3. Права на земельный участок при аренде находящихся на нем

зданий и сооружений ………………………………………………………...72

Заключение …………………………………………………………………...74

Библиографический список …………………………………………………77

Приложения…………………………………………………………………...83

Актуальность темы. Данная дипломная работа посвящена одному из видов договорных обязательств - договору аренды зданий и сооружений. Договор- это прежде всего общественные отношения, регулируемые нормами права, которым принадлежит большая роль в удовлетворении имущественных потребностей граждан, организаций и общества в целом. Все действия субъектов договорных отношений, направленные на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей должны совершаться в соответствии с законом, иначе действия признаются недействительными.

Выбор темы обоснован актуальностью арендных отношений в современной России, так как договор аренды широко применяется в коммерческой и бытовой сфере. В условиях перехода к рынку, в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование, произошли большие изменения, которые связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений. Начало было положено Федеральными законами от 21 июля 1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[7, Ст. 22, 43] и Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989г. № 10277-ХI "Об аренде и арендных отношениях в СССР"[18, Ст. 105].

Договор аренды является основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором. Он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон, за исключением договоров с организациями арендаторов.

Основная направленность договора аренды- передача имущества. Именно передача имущества составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из договора аренды. Поскольку договор аренды является одним из видов сделок и рассматривается как основание возникновения гражданских прав и обязанностей, можно сделать вывод, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, то есть является, как правило, собственником этого имущества либо субъектом иного ограниченного вещного права. Лицо, принимающее имущество становится законным владельцем указанного имущества по основанию, предусмотренному соответствующим договором и получает вещно-правовую защиту.

Гражданский Кодекс 1964 года не выделял аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора. Поэтому возникает необходимость уточнить понятие, объект, предмет договора, определить цель исследования.

Объект исследования: -права и обязанности субъектов договора аренды (имущественного найма) зданий и сооружений, правовое положение объектов данного договора, а также общие положения об аренде.

Предмет исследования -гражданско-правовой договор аренды зданий и сооружений. Предметом договора аренды зданий и сооружений является: действие арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества. Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объект первого рода- это соответствующие действия обязывающих лиц. Объект второго рода- это здания или сооружения, которые предоставляются во владение или пользование арендатора.

Целью исследования является изучение гражданско-правового договора- аренды зданий и сооружений, его содержание и практику применения "законоположений" арбитражными судами.

Указанная цель определяет задачи исследования:

-рассмотреть юридическую природу договора аренды

-изучить общие положения о договоре аренды

-изучить содержание договора аренды зданий и сооружений

-исследовать элементы договора аренды зданий и сооружений

-исследовать материалы судебно-арбитражной практики

В изучении поставленной темы поможет арбитражная практика по спорам, возникающим из договоров аренды зданий и сооружений, а также некоторые монографические работы ведущих юристов - правоведов: Садикова О. Н., Иерафилова И.К., ВитрянскогоВ.Н., Брагинского М.И. В качестве методов в работе использованы как общенаучные методы познания, такие как анализ, синтез, индукция, дедукция, так и метод сравнительного исследования, что позволило выявить особенности соотношения норм ГК и ФЗ РФ регулирующих отношения касающиеся договора аренды зданий и сооружений.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, содержащих девять параграфов, заключения, библиографического списка и приложений.

Нормативно- правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации Ч. 1: от 30 ноября 1994 г. Федеральный закон №51.-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, -1994, -№32, -Ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации Ч 2 Федеральный закон РФ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, -1996. -№ 5. -Ст. 409.

3. Водный кодекс Российской Федерации от 16ноября 1995 г. (с последними изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации. -2003. -№ 27.-Ст. 2700;

4. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 27.07.2006. №154-ФЗ.// Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. -№ 1. -Ст.17.

5. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. №22-ФЗ (с последними изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства 2005. № 1 (часть 1).- Ст. 25.;

6. О недрах: Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. -№ 2395-1 (с последними изменениями и дополнениями ) //Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. -2004. -№27. -Ст. 2711.;

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. -№1. Ст. 22, 43.

8. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. .№ 178-ФЗ .// Собрание законодательства Российской Федерации, -2001 г.- № 13. -Ст. 1478.

9. О защите конкуренции: Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, -2006 г. -№ 27 -Ст.17

10. О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях": Федеральный закон от 30 июня 2008 года № 108-ФЗ "и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской федерации, -2008 г. -№ 24 -Ст.1.

11. О концессионных соглашениях: Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 115-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, -2005. № 26-Ст.1138.

12. О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 08 декабря 1994 г. -№238-239-ФЗ// Собрание Законодательства Российской Федерации.1994.- № 45.- Ст.4.

13. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 26 января 1996 г. №15- ФЗ// Собрание Законодательства Российской Федерации.-1996. -№5. -Ст.411.

14. О порядке введения в действие Основ законодательства Союза Советских Социалистических Республик и союзных республик об аренде: Постановление Верховного Совета СССР от 23 ноября 1989 г.// Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. -1989. -№ 25. -Ст.482

15. О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду: Указ Президента РФ от 14.10.92 №1230 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации -1992. -№ 43. -Ст.2429.

16. О введении Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество и сделок сним: Утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219 // Собрание Законодательства Российской Федерации -1998. № 7. -Ст.963.

17. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.//Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. -1989. -№25. Ст. 481

18. Об аренде и арендных отношениях в СССР: Указ Президиума Верховного Совета СССР от 07 апреля 1989 г. № 1027-ХI // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР 1989..-№15. -Ст. 105.

19. О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы// Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. №43. Ст.927.

20. Государственная программа приватизации. // Собрание Актов Президента и Правительства РФ 03.01.94, №1, ст. 2.

21. Постановление Правительства РФ от 19 августа 2004 г.№418 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" // Собрание Законодательства РФ. 2004. № 34. Ст.3554.

Материалы судебной практики

22. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.: Постановление Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 июля -1996 г. -№ 6/8. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -1996. №9.

23. Об отмене решения от14.07 97 по делу №56-3665 Арбитражного Суда г. С-Петербурга: Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 1998 года №5096/97.// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -1998 № 12.

24. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ: //Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от -09.07.92 -№ 9.

25. О признании распоряжения недействительным: Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 02. 11. 2002 года №26.// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации -2002. -№46.

26. Постановление Президиума и определения судебных коллегий Верховного Суда РФ по гражданским делам //Бюллетень Верховного Суда РФ,1995, №5.

27. О досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ.//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997г. №10.

28. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации: Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1993 года № С- 13 /ОП- 206//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993. №25.

29. О преимущественном праве арендатора на приобретение арендуемых им помещений в собственность: Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 апреля 1994 года. № С 5-7/03-235. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1994.№ 12.

30. . Обзор практики решения споров, возникающих по договорам купли- продажи: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.97 №21 купли - продажи недвижимости.// Вестник Высшего Арбитражного Суда 1997.№ 40.

31. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28 апреля 1997 г. №13. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.// Вестник Высшего Арбитражного Суда 1997г. №14.

Научная и учебная литература

32. Гражданское право, учебник, часть вторая/ Отв. ред. О.Н. Садиков. -М.: БЕК, 1997 -452 с.

33. Гражданское право, учебник, часть вторая/ под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: Проспект, 1997. -365 с.

34. Брагинский М. И. Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2-я договоры о передаче имущества. -М.: "Статут", 2004. -800 с.

35. Васильева Е. А. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник .Второе издание. М., 1992.С.336.

36. Гражданское право. Часть вторая: Учебник/ Под ред. А.Г. Калпина. -М.: Юрист, 2001.- 542с.

37. Иоффе О.С. Гражданское право России. Ч. 2-я: Обязательственное право: курс лекций. М.: Экзамен, 1996. -260 с.

38. Комарова А. С. Принципы международных коммерческих договоров/ Пер. с англ. М.: ЭКСМО, 2005. -160 с.

39. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части второй (постатейный).Изд. 3-е испр. и доп./ Отв. ред. доктор юрид. наук, проф. О.Н. Садиков.- М.: Юрид. Фирма КОНТАКТ; ИНФРА-М, 1998.

40. Корнеева И.Л. Проблемы теории права: курс лекций .М.: Экзамен. 2002. -252 с.

41. Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: Курс лекций в 2-х томах: "Бек", 1994, т.2. -310 с.

42. Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2-х ч. -М.:1997. -542 с.

43. Новицкий И.Б. Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник-. М.: Юрист, -1996. -440 с.

44. Савельев В.А. Гражданский Кодекс Германии.: История. Системы. Институты. Учебное пособие. -М.: Юрист. -1994. -496 с.

45. Садиков О. Н. Гражданское право России. Ч.2.:Обязательственное право: Курс лекций. М.,1997. С.190

46. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ.Ч.2-я. Инфра. М., 1996. С.219./ М.,-Норма, 1996. С.222.

47. Сухова Е.А. Земельное право: курс лекций: учебное пособие для вузов. -М.: Экзамен, 2006. 251 с.

48. Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество// Государство иправо.1998.№ 8.

49. Тихомиров М.Ю. Тихомирова Л.В. Гражданское право: Словарь- справочник. М., 1996. С.20.

50. Шведова Н. Ю. Словарь русского языка. 23-е изд. М., 1991. С.230 , 747

Материалы периодических изданий

51. Вестник мэрии Москвы, 1996.- №21.

52. Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды (комментарий ГК РФ). Хозяйство и право,1996.-№3

53. Витрянский В.В. Экономическая реформа: Проблемы правового обеспечения.// Торгово-промышленные ведомости, 1995. -№5.

54. Герценштейн О. Проблемы передачи в аренду имущества находящегося в оперативном управлении// Хозяйство и право, 2008.- №12.

55. Дюкова К. Новый порядок заключения договора аренды.// Хозяйство и право, 2008. -№11

56. Иерафилов И.К. Аренда нежилых помещений.//Хозяйство и право, 1997.- №10.

57. Карамышева О.В. Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка// Государство и право, 1998.-№3.

58. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России// Гражданский кодекс России: Проблемы, Теория. Практика, 1998. -№8

59. Покровский И. А. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, от 21 10. 1993.-№ 23.; 2003.- №11.

Примечаний нет.