Введение

Глава I. Договор продажи недвижимости, общие положения

1.1. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости

1.2. Понятие и предмет договора продажи недвижимости

2.2. Стороны договора продажи недвижимости

2.3. Форма договора продажи недвижимости

2.4. Содержание договора продажи недвижимости

2.5. Продажа доли в праве собственности на здание (сооружение),

иное недвижимое имущество

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. Предлагаемая читателю книга содержит систематизированное и доступное изложение положений о порядке приобретения земельных участков, квартир и жилых домов, зданий и нежилых помещений, другой недвижимости. Рассмотренные особенности заключения различных сделок, включая приватизацию жилья и долевое участие в строительстве, рекомендации и практические советы помогут правильно оформить законные права на недвижимость, сэкономить время, силы и средства.

31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Имущественные права граждан и юридических лиц получили надежную защиту путем признания их государством в лице специальных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

В качестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей закон (ст. 8 ГК РФ) называет сделки. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Все сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства, доверенность).

В отличие от односторонней сделки в договоре (дву- или многосторонней сделке) необходимо волеизъявление двух или более лиц. Договоры подразделяются на возмездные и безвозмездные. Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 ГК РФ). Например, по договору аренды недвижимости арендодатель обязан передать соответствующий объект в пользование арендатору и вправе за это требовать уплаты арендной платы. Арендатор, в свою очередь, обязан уплачивать арендодателю арендную плату и вправе требовать передачи недвижимости в пользование. В правоотношениях, возникающих из безвозмездных договоров, обязанность совершить имущественное предоставление лежит лишь на одной стороне. Так, по договору дарения недвижимое имущество передается в собственность безвозмездно. Предоставление одаряемым какого-либо имущества или денежной суммы дарителю повлекло бы применение к данному договору правил, предусмотренных соответственно для договора мены или купли-продажи.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам ГК РФ относит также некоторые движимые (по своим естественным свойствам) вещи. Это - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Актуальность данной темы определена тем, что договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.

Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) и небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Предметом данного исследования является изучение особенностей договора купли-продажи недвижимости, согласно действующему законодательству.

Также были использованы труды таких авторов как В. В. Витрянский, Ем В.С, Садикова О.Н., и г.н. Тихомирова М.Ю, т.к в трудах этих авторов наиболее глубоко исследовавших особенности договора купли продажи недвижимого имущества.

Целью настоящей исследования не является анализ всех возможных видов сделок с недвижимым имуществом. Здесь рассматриваются лишь самая распространенная из них - это купля-продажа недвижимого имущества.

При изучении данной проблемы, я, опиралась на ряд действующих нормативных актов Российской Федерации: Гражданский кодекс, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и др.

Для достижения выше поставленной цели мной выделенные следующие задачи:

- раскрытие основных положения регламентирующих договор купли продажи недвижимости;

- исследование особенностей купли-продажи отдельных видов недвижимости;

- изучение купли-продажи земли;

- изучение особенностей продажи жилья по действующему законодательству РФ;

- исследование договора купли-продажи предприятия как одного из видов недвижимости;

1. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -1994. -. N 32. - ст. 3301.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - № 1.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -2005. - № 1 (часть I). - Ст. 16.

5. Кодекса торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. // Сборник Законодательства РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - ст. 3594.

7. Федеральный Закон от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 16. - ст. 1801.

8. Федеральный закон от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"// Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - ст. 3018.

9. Федеральный закон от 26.01.1996 г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - ст. 411.

10. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. -1998. - № 31. - Ст. 3813.

11. Федеральный закон от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта". Ст. 8. П. 2 // Собрание законодательства РФ. - 2003. - N 9. Ст. 805.

12. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Ст. 3 // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 января 2002 г. N 4 ст. 251

13. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Ст. 18-19 // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 48. - Ст. 4746; 2003. - № 50. - Ст. 4855; 2004. - № 45. - Ст. 4377.

14. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"// Российская газета. -2002. - № 209-210.

II. Материалы судебной практики

1. Пстановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2002 г. N 6245/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - № 5

2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 10.

3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - № 4.

III. Специальная литература

1. Богданова Е.Е., Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблемы реализации // Законодательство и экономика. -2005. - № 3.

2. Беленькая А. Земля, объект - судьба едина // Экономика и жизнь - ЮРИСТ. - 2003. - № 32.

3. Богаткина Н. Указание срока в договорах купли-продажи и поставки // Финансовая газета. -2003. - № 23.

4. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. - № 6.

5. Гайбатова К.Д. Ответственность по договорам продажи и аренды предприятий // Законодательство. - 2003. - № 5.

6. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций // Под ред. О.Н. Садикова. - "Юристъ", 2004 г.

7. Ем В.С. Договор продажи недвижимости // Законодательство. -2005. - № 10.

8. Земельный участок: вопросы и ответы // Под ред. Боголюбова С.А. 3-е изд., перераб. и доп. - Юстицинформ, 2006. - С. 375.

9. Золотько Н.В. Право на долю в общей собственности: миф или реальность? // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа". -2005. - №5.

10. Кушнарева Е.А. Притворные сделки с предприятиями // Законодательство. -2005. - № 8.

11. Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права // Российская юстиция. - 2002. - № 8.

12. Кулагин М.И. Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо // Избранные труды. М., 1997. С. 32

13. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003. С. 31

14. Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. -2004. - № 4.

15. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации // Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 г.

16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй // Под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина - М.: Юрайт-Издат, 2004

17. Козырь ОМ. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. - С. 294.

18. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - с. 18.

19. Левин Л. Приобретение земельного участка // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2005. - № 31, 32.

20. Морозова Ж., Данилов О. Передача недвижимости в собственность // Финансовая газета. Региональный выпуск. -2004. - № 42.

21. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (по испр. и доп. 8-му изданию 1902 г.). М., 1997. Ч. 1. - С. 240.

22. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003

23. Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Образцы договоров (по гражданскому законодательству Российской Федерации). - 2003. - с. 185.

24. Овчиникова К.Д. Юридическая сущность категории предприятие в доктрине и законодательстве Германии, Франции и Италии // Законодательство. - 2004. - № 9.

25. Лапач В. Цена при продаже предприятия // Экономика и жизнь-ЮРИСТ. -2004. - № 32.

26. Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних // Российская юстиция. - 2004. - № 2.

27. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 2001. - С. 152

28. Рыбаков С. Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса // Консультант. - 2006. - № 1.

29. Сафарова Е. Грамотная купля-продажа // Расчет. - 2005. - № 2.

30. Семьянова А. Продажа части земельного участка // Право и экономика. - 2004. - № 12.

31. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

32. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. М., 1994.

33. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. (По изданию 1907 г.) М., 2005. Т. 1. - С. 182-186

Примечаний нет.