Введение 2

Глава I. ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 6

§ 1. Правовые основы регулирования оборота земельных участков 6

§ 2. Понятие оборота земельных участков, сложившееся в современном российском праве 13

§3. Соотношение частно-правового и публично-правового регулирования оборота земельных участков 20

ГЛАВА 2. СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ 27

§1. Понятие и классификация сделок 27

§ 2. Земельный участок как предмет сделки 35

§ 3. Субъекты сделок с земельными участками 43

§ 4. Условия действительности сделок с земельными участками 51

Глава 3. ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ, АРЕНДЫ, ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 63

§1. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков 63

§2. Правовое регулирование аренды земельных участков 70

§3. Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков 78

Список литературы: 82

Актуальность темы.

Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального раздела об обороте или сделках с земельными участками. Однако это не означает, что земельное законодательство не регулирует этот круг отношений.

В ЗК РФ содержится ряд норм, устанавливающих общие начала оборота земельных участков: устанавливаются определенные требования к обороноспособности и соответственно обороту земель, установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков.

В качестве недвижимого имущества земельный участок наделен таким правовым качеством, как обороноспособность. Под обороноспособностью согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие обороноспособности гражданских прав, следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничение или изъятие из оборота определено Земельным кодексом как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц - участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.

При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно обороноспособные), определяются в порядке, установленном законом. И в соответствии с ч. 3 указанной ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, ограничение оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должно быть урегулировано земельным законодательством, а именно Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду Лесной кодекс

Российской Федерации, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, Водный кодекс Российской Федерации, которым определено, что большинство водных объектов находится в собственности государственной. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.

Следует заметить, что сейчас отношения по переходу прав на земельные участки путем заключения сделки достаточно активно регулируются законодательством субъектов РФ, и к этому нет четких правовых препятствий. Статья 129 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах, а законодательство о земле в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Однако, признавая права субъектов, не следует забывать, что ощутимые разногласия в регулировании перехода земельных участков от одного субъекта РФ к другому противоречат необходимости обеспечения единого экономического пространства и единой государственной земельной политики на территории Российской Федерации, тем более в условиях современной нестабильности земельных отношений.

Существующие пробелы в законодательном регулировании сделок с земельными участками в известной степени могут быть оправданы, поскольку российская правовая система только осваивает рынок земельных Участков, легализованный в стране сравнительно недавно. Для адекватного регулирования данных отношений право обязано верно оценивать роль рынка земельных участков в экономических отношениях, социальные и политические последствия развития этого рынка.

Целью данной дипломной работы является исследование проблем регулирования гражданского оборота земельных участков.

В рамках дипломной работы будут решены следующие задачи:

- исследованы правовые основы регулирования оборота земельных участков;

- рассмотрено понятие оборота земельных участков в российском праве;

- исследованы проблемы соотношения частно-правового и гражданско-правового регулирования оборота земельных участков;

- рассмотрено понятие и классификация сделок с земельными участками;

- исследованы условия действительности сделок с земельными участками;

- рассмотрены особенности правового регулирования купли-продажи, аренды и залога (ипотеки) земельных участков.

Предметом исследования выступает гражданский оборот земельных участков.

Объектом исследования выступают нормы российского гражданского и земельного законодательства, регламентирующие различные вопросы оборота земельных участков.

Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Российская газета, от 25.12.1993, № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51 -ФЗ. В ред. от 26.01.1996 - 9.05.2005 //СЗ РФ от 5.12.1994, №32, ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14 - ФЗ // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) // СЗ РФ от 3.12.2001, №49, ст. 4552.

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. В ред. от 30.06.2003 -7.03.2005 // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147.

6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ. В ред. от 25.04.2002 - 18.06.2005 // СЗ РФ от 7.01.2002, № 1 (часть I), ст. 1.

7. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.97 № 22 - ФЗ. В ред. от 30.12.2001 - 9.05.2005 // СЗ РФ от 3.02.1997, № 5, ст. 610.

8. Налоговый кодекс Российской Федерации ч. I от 31.07.1998 № 146- ФЗ. В ред. от30.03.1999-2,11. 2004 //СЗ РФ от3.08.1998, № 31, ст. 3824.

9. Налоговый кодекс Российской Федерации ч. II от 05.08.2000 № 117- ФЗ. В ред. от 29.12.2000-3.06.2005 // СЗ РФ от 7.08.2000, № 32, ст. 3340.

10. Федеральный закон oт 28.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" напрямую запрещено также внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций

11. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102 - ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В ред. от 9.10.2001 - 30.12.2004 // СЗ РФ от 20.07.1998, № 29 ст. 3400.

12. Федеральный закон от 16.07.1998 Кг 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

13. Федеральный закон от 17.07.2001 № 101 - ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" // СЗ РФ от 23.07.2001, № 30, ст.3060.

14. Федеральный закон от 18.06.2001 № 78 - ФЗ "О землеустройстве" // СЗ РФ от 25.06.2001, № 26, ст. 2582.

15. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", В ред. от 5.03 2001 -30.12.2004 //Российская газета от30.07.1997. - №145.

16. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101 - ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В ред. от 7.07.2003 - 7.03. 2005 // СЗ РФ от 29.072002, № 30, ст. 3018.

17. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137 - ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", В ред. от 7.07.2003 - 18.06.2005 //СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4148.

18. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

19. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений а условиях рынка земли // Государство и право. - 200I. Ха I. - С.32-39

20. Беленький В.Р. Многоукладное землепользование России. М.: Былина, 2001,-254 с

21. Большой экономический словарь/ Под ред. Л.Н, Азршшлна. - 2-е изд. доп. и перераб. - М.: Институт новой экономики, 1997. -864 с. С.584

22. Братусь Н.С. О понятии гражданского оборота в советском гражданском праве. / Сов. гос. и право. - 1949. - №11. C.71

23. Быстров Г.Е., Лукьяненко В.Е. Гражданско-правовые договоры в свете нового Земельного кодекса.// Законодательство и экономика. - № 3.;

24. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации //Экологическое право. - 2003. - Xs 1. - С. 55 - 59

25. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли; правовой аспект// Государство и прапо.-1998.-№2.-С50

26. Дембо Л.И. Очерки современного аграрного законодательства капиталистических стран. М., 1962.С.13

27. Дмитриев A.B. Есть план, но этого мало // Экономика и жизнь. Вопрос-ответ Дела земельные. - 2005. o Хг 2.- С.23

28. Дмитриев A.B. Проблемы государственной регистрации прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения // Право и политика. - 2002. - №9.-С. 54

29. Дозорцев Л.В. Объекты права государственной социалистической собственности и их классификация. Сов. гос. и право, 1949. № I. С.57.

30. Елисеев И.О. Купля-Продажа. Мена. Гражданское право: Учеб.: в 3 т. Т.2. -4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявнна, И.В. Елисеев [и др.]; отп. ред. Л.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. 84S с. С. 168. С.9.

31. Жариков Ю.Г. Особенности применения норм гражданского законодательства при регулировании земельных отношений: Экологическое право России. Сборник материхюв научно-практических конференций 1995-199$ г. - М.: Зерцало - С.84 - 86;

32. Земельное право: Учеб. / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006. С. 241

33. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. - М.,1999. С23

34. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой)\Отв. ред. О.Н. Садиков -М.:1997.-С.48В

35. Крассов О.И. Земельное право современной России: Учеб. пособие. - М.: Дело, 2003. - 624 с- С.26-35

36. Кротов М.В.. Сделки // Гражданское право: Учеб.: в 3 т. Т. I. - 4-е изд., перераб. и доп. Е.Ю. Валявина, И.В.Елисеев [и др.]; отв. ред. А,П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. 848 с. - С.287

37. Куник ЯЛ. Гражданско-правовые сделки. Представительство. Общее учение об обязательстве. Способы обеспечения обязательств. МИНХ им. Г.В. Плеханова, М., I960. С. 10

38. Покровский Б.В. Понятие и значение письменной формы сделок в гражданском праве Тр. Института философии II права Казахстана. Т.4. Алама-Ата, 1960. С. 160

39. Попов М.В. Есть ли в России муниципальная собственность на землю. //Бизнес-адвокат, 2000, №б

40. Растеряев Н. Недействительность сделок по русскому праву. Часть общая и часть особенная: догматические исследования. - СПб., 1900. С.18-19.

41. Спиридонов Л.И, Теория государства и права. Учебник. М., 1995

42. Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе России// Экологическое право. - 2003. - № 1. - С.50-54

43. Сыродоев H.A. Земля как объест гражданского оборота// Государство и право. -2003. -№ 8. С.28.

44. Сыродоев H.A. О соотношении земельного и гражданского законодательства// Государство и право, - 2001

45. Томилин А. Ничтожные и оспоримые сделки. // Хозяйство и право №8, 1998. С. 106

46. Устюкова В.В. Реализация прав граждан на ведение сельскохозяйственного производства на основе Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" //Право и политика. - 2002. -№ 10.- С.35

47. Эбзеев Б.Б. Гражданский оборот: понятие и юридическая пр ир о да// Государство и право.-1999. № 2.- С. 32-38

48. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",- М.:Бек,1999.С

Примечаний нет.