Введение……………………………………………………………………..

1. Договор аренды зданий и сооружений как один из видов договора аренды…………………………………………………………………….

1.1. Понятие, квалифицирующие признаки……………………… 6

1.1.1. Существенные условия договора аренды зданий и сооруже-ний…………………………………………………………….8

1.1.2. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений…..……………...…………………...17

1.2. Условия договора аренды зданий и сооружений……………...19

2.1.1. Объекты аренды………………………………..………….19

2.1.2. Срок аренды………………………………………………….22

2.1.3. Арендная плата…………………………………………….23

2.1.4. Расторжение и изменение договора аренды зданий и со-оружений……………………………………………………

1.3. Стороны договора аренды зданий и сооружений………………

2. Права, обязанности, ответственность сторон по договору аренды зда-ний и сооружений……………………………………………….. …….36

2.1. Права, обязанности, ответственность арендодателя по дого-вору аренды зданий и сооружений………………………….36

2.2. Права, обязанности, ответственность арендатора по договору аренды зданий и сооружений…………………………….36

Заключение ………………………………………………………………65

Нормативные материалы и литература………………………………….. 67

Приложения……………………………………………………………….. 71

Тема недвижимости и различного рода сделок с ней является одной из наиболее актуальных в настоящее время, в связи с чем ей уделяется особое внимание и в области законодательного урегулирования.

Еще недавно, порядка десяти лет назад, рынок коммерческой недвижи-мости как таковой не существовал вообще. Объяснением тому могут служить такие факты, что, к примеру, понятие недвижимости в отечественном зако-нодательстве до недавнего времени отсутствовало. Появилось оно несколько лет назад с принятием в 1991 году Верховным Советом СССР Основ граж-данского законодательства Союза ССР и республик. Затем, следует отметить, что нежилая недвижимость вообще не рассматривалась как статья дохода. Траты на обладание недвижимостью на различных правах никогда не прино-сило прибыли, в то время как содержание недвижимости являлось всегда статьей расхода, следствием чего было отсутствие необходимости четкого законодательного регулирования данного вопроса. В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поискам путей и способов их осуществления, было решено использовать в этих целях класси-ческий гражданско-правовой договор аренды. Подвергшийся существенной модернизации, он предстал в совершенно новом качестве - как основное средство "разгосударствления" экономики. В договор просто включалось ус-ловие о выкупе арендатором сданного в аренду государственного имущества. Кроме того, это также был и один из способов организации производственно-хозяйственной деятельности трудовых коллективов государственных пред-приятий (так называемые "арендные предприятия" - создаваемые на основе организации арендаторов после подписания договора аренды с вышестоящей организацией).

Как подмечалось в одной из современных работ, "Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных ор-ганизационно - правовых форм предпринимательства привели к качествен-ному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сег-мента - рынка недвижимости." А договор аренды таким образом стал од-ним из его основных инструментов.

В развитии рынка недвижимости можно выделить три этапа:

Первый, который можно условно назвать "младенческим", - наиболее бурный период развития пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. На вто-ром этапе ("юношеском") появляются первые нормативные акты, регули-рующие этот вид деятельности. Этот период характеризуется предоставлени-ем значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволя-ло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Третий этап - "зрелый" -, который и переживает в на-стоящее время российский рынок недвижимости, когда предложение значи-тельно опережает спрос, острая конкуренция на рынке приводит к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. Ужесточается законодательная база и требования к оформлению, так как для урегулирования разнообразных и разносторонних интересов участников рынка необходима четкая регламентация, которая по-могала бы развивать правоотношения в данной области.

Опыт приспособления гражданско-правового договора аренды к его ис-пользованию в качестве одного из способов "разгосударствления" и привати-зации государственного и муниципального имущества, не может быть при-знан удачным и скорее свидетельствует об отсутствии правовой культуры у авторов этой идеи. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации вер-нул договору аренды нормальный цивилистический облик. Давая понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как дого-вор купли-продажи, договор подряда и тому подобные, но в то же время ис-ключает возможность использования данного договора в целях, противоре-чащих природе договорных обязательств. Договор аренды не рассматривает-ся более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства либо одного из средств "разгосударствления" экономики, о чем го-ворилось выше. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. , допускавшие использование арендных отно-шений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признаны не подлежа-щими применению на территории Российской Федерации, о чем прямо гово-рится в ст. 3 Федерального закона "О введении в действие части второй Гра-жданского кодекса Российской Федерации" . Однако все равно и сегодня до-говор аренды несет на себе некоторые "родимые пятна" "разгосударствле-ния" в силу отдельных действующих норм (см. напр., ст. 624 ГК).

Становится ясным, что до сих пор многие вопросы не урегулированы в достаточной степени, существуют законодательные пробелы и коллизии.

Данная работа производит описание законодательной базы, регулирую-щей данный вид договоров аренды, рассмотрение проблем, возникающих в этой области. Приводятся и оцениваются различные точки зрения на спорные вопросы, до сих пор однозначно не урегулированные нормативными актами. Анализируется судебно-арбитражная практика. Приводятся примеры деловой практики. Но при этом стоит оговорить, что тема договора аренды зданий и сооружений столь обширна, что полностью охватить ее в рамках дипломной работы невозможно. Можно выделить такие наиболее интересные и спорные аспекты данной темы, как: существенные условия договора; форма и госу-дарственная регистрация договора; объекты данного вида аренды. Кроме то-го, рассматриваются и такие неотъемлемые аспекты любого вида договоров, как стороны договора, их права, обязанности, ответственность, которые так-же имеют некоторые особенности.

Гражданский кодекс РСФСР: Закон РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведо-мости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик: Закон СССР от 31 мая 1991 г. // Ведомости СССР. 1991. № 26. Ст. 733.

Гражданский кодекс РФ. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 7 мая 1998 г. // СЗ РФ. 1998. № 19. Ст. 2069.

Кодекс законов о труде РСФСР: Закон РСФСР от 9 декабря 1971 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1971. № 50. Ст. 1007.

Об инвестиционной деятельности в РСФСР: Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1005.

Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4473.

Об экологической экспертизе: Федеральный закон от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 48. Ст. 4556.

О лицензировании отдельных видов деятельности: Федеральный закон от 16 сентября 1998 г. № 158-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 39. Ст. 4857.

Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществ-ляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

Об иностранных инвестициях в Российской Федерации: Федеральный закон от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ // СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3493.

О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 17 декабря 1999 г. № 213-ФЗ // СЗ РФ. 1999. № 51. Ст. 6288.

О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об инве-стиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в фор-ме капитальных вложений": Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 22-ФЗ // СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 143.

Об улучшении проектно-сметного дела: Постановление ЦК КПСС и Со-вета Министров СССР от 28 мая 1969 г.

О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства: Постановление Сове-та Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 585 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 26. Ст. 2427.

Положение о лицензировании отдельных видов деятельности: Утв. По-становлением Правительства Российской Федерации от 24 декабря 1994 г. № 1418 // СЗ РФ. 1995. № 11. Ст. 69.

Положение о лицензировании строительной деятельности: Утв. Поста-новлением Правительства Российской Федерации от 25 марта 1996 г. // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1456.

Положение о договорах на создание (передачу) научно-технической документации: Утв. Приказом Государственного комитета СССР по науке и технике от 19 ноября 1987 г. // БНА. 1988. № 5. С. 11-16.

Положение о подрядных торгах в Российской Федерации: Утв. Распо-ряжением Госкомимущества Российской Федерации и Минстроя Российской Федерации от 13 апреля 1993 г. № 660-р/18-7 // Бюллетень нормативных ак-тов министерств и ведомств РФ. 1993. № 8.

СНиП 10-01-94. Система нормативных документов в строительстве. Ос-новные положения: Введ. 26. 05. 94. М., 1994.

РДС 11-201-95. Инструкция о порядке проведения государственной экс-пертизы проектов строительства: Введ. 01.07.95. М., 1995.

СНиП 11-01-95.Инструкция о порядке разработки, согласования, утвер-ждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений: Введ. 30.06.95. М., 1995.

СНиП 11-101-95. Порядок разработки, согласования, утверждения и со-став обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и со-оружений: Введ. 01.07.95. М., 1995.

Перечень работ, составляющих виды строительной деятельности, осу-ществляемых на основании лицензии: Утв. Приказом Минстроя России от 5 сентября 1996 г. № 17-119.

СНиП 11-02-96. Инженерные изыскания для строительства. Основные положения: Введ. 01.11.96. М., 1996.

СП 11-105-97. Инженерно-геологические изыскания для строительства: Введ. 01.03.98. М., 1998.

СП 11-110-99. Авторский надзор за строительством зданий и сооруже-ний: Введ. 01.07.99. М., 1997.

Методические рекомендации по составу и учету затрат, включаемых в себестоимость проектной и изыскательской продукции (работ, услуг) для строительства, и формированию финансовых результатов: Утв. Госстроем России, Минэкономикой России, Минфином России от 1 января 1994 г.

Типовые формы контрактов (договоров) между заказчиком и проекти-ровщиком (изыскателем) с рекомендациями по их применению. Минстрой России. М., 1996.

Рекомендации по составу и оформлению Ходатайства (Декларации) о намерениях при строительстве мелиоративных объектов. Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ. М., 1998.

Положение о порядке проведения контроля и надзора за производством инженерных изысканий для строительства в крае: Утв. Постановлением гла-вы администрации Краснодарского края от 5 июля 1997 г. № 372.

О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Граж-данского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верхов-ного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 5.

Басин Ю.Г. Проект. Строительство. Закон. М., 1978. С. 30, 34, 51.

Большой юридический словарь. Под ред. А. Сухарева, В. Зорькина, В. Крутских. М., 1998.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общая часть. М., 1998. С. 321.

Брагинский М.И. Договоры подряда и возмездного оказания услуг по гражданскому законодательству // Законодательство и экономика. 1997. № 17/18. С.18-45.

Брагинский М.И. Подряд, выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, возмездное оказание ус-луг // Хозяйство и право. 1996. № 4. С. 3-15. № 5. С. 3-12.

Брагинский М.И. Подряд и подрядоподобные договоры // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. №7. С. 108-113.

Венская конвенция о договорах международной купли-продажи това-ров. Комментарий. М., 1994. С. 17.

Гаврилов Э. Когда заказчик становится собственником предмета дого-вора подряда // Российская юстиция. 1999. № 11. С. 14.

Гражданское право. Учебник. Часть П. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 304-321, 328-357.

Завидов А. Общие положения о подряде // Российская юстиция. 1996. № 11. С. 18.

Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. Под ред. А. Братуся, О. Садикова. М., 1982. С. 418-443.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Под ред. О. Садикова. М., 1997. С. 271-301, 311-332.

Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федера-ции. Под ред. М.И. Брагинского. М., 1995. С. 256-257, 364-381.

Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федера-ции. Под ред. М.И. Брагинского. М., 1996. С. 118, 184-191.

Коммерческое право. Под ред. В. Попондопуло, В. Яковлевой. С.-Пб., 1998. С. 285-301.

Кабалкин А. Договор возмездного оказания услуг // Российская юсти-ция. 1998. № 4. С. 10.

Коммерческие договоры. Сборник образцов. Правовое регулирование. Бухгалтерское оформление. Под ред. А. Денисова, В. Соломовича. М., 1997.

Курс трудового права. Под ред. А. Пашкова, С. Маврина, Е. Хохлова. С.-Пб., 1996. С. 107.

Логунов Д. Применение договоров подряда, возмездного оказания услуг и трудового контракта // Юридический мир. 1998. № 11-12. С. 90-95.

Маковский А. О концепции и некоторых особенностях второй части ГК // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 5. С. 18-30.

Наделяева Н. Гражданско-правовые средства обеспечения качества про-ектно- сметной документации. Автореферат. 1982.

Новицкий И. Римское право. М., 1993. С. 189.

Правовые формы научно-технического сотрудничества. Под ред. В. Маслова. Харьков, 1976. С. 46, 62.

Рассудовский В.А. Договор на выполнение проектных и изыскательских работ в капитальном строительстве. М., 1963.

Садиков О. Определение правовой природы заключенного договора. Порядок применения гражданского законодательства союзных республик // Комментарий арбитражной практики. М., 1991. Вып. 21. С. 96.

Сиротина И. Подряд. М., 1997. С. 6, 65.

Фаршатов И. Законодательство РФ о капитальном строительстве: со-стояние, противоречия в развитии // Хозяйство и право. 1996. № 10. С. 10-15.

Хутыз М. Римское частное право. Краснодар, 1993. С. 181.

Шишка Р. Договорные отношения ВУЗов в области научно-технического прогресса. Автореферат. 1985.

Примечаний нет.