Введение 3

Глава 1. Гражданско-правовая природа договора

аренды нежилых помещений 7

§ 1.1. Понятие договора аренды нежилых помещений 7

§ 1.2. Нежилые помещения как особый объект аренды 12

§ 1.3. Заключение и договорные условия аренды

нежилых помещений 16

Глава 2. Правовое положение сторон

по договору аренды нежилых помещений 27

§ 2.1. Стороны договора аренды нежилых помещений 27

§ 2.2. Права, обязанности и ответственность сторон по

договору аренды нежилых помещений 30

Глава 3. Изменение и расторжение договора

аренды нежилых помещений 46

Заключение 59

Список использованной литературы 62

Актуальность исследования правового регулирования передачи нежи-лых помещений в аренду обусловлена тем, что проводимые в России соци-ально-экономические реформы, большая значимость сделок с нежилыми по-мещениями потребовали создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и привели к существенным изменениям в правовом ре-гулировании имущественных отношений и организации экономического обо-рота. Однако созидательный потенциал договорных отношений с недвижи-мым имуществом еще не реализован в полной мере, не завершено формиро-вание системы договорно-правового регулирования сделок с нежилыми по-мещениями.

Интересы экономического развития страны, формирование новых форм собственности предполагают дальнейшее более глубокое исследование проблем сущности и содержания отношений в сфере недвижимости. Орга-низации нуждаются в помещениях под офисы, производственных и склад-ских площадях. Данная тема актуальна и в практическом плане. Увеличение количества нежилых помещений, находящихся в собственности юридиче-ских и физических лиц повлекло за собой возникновение множества споров, что требует от законодателя и от юридической науки более пристального внимания к данной проблеме и совершенствования способов регулирования гражданско-правовых отношений.

Термин "нежилое помещение" упоминается в ГК РФ лишь однажды в п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ , согласно которому размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого поме-щения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательст-вом. При этом содержание термина "нежилое помещение" в законе не рас-крывается. Такая ситуация порождает серьезные трудности в правоприменительной практике, при которой, с одной стороны, ГК РФ не регули-рует специальными нормами договоры, предметом которых являются не-жилые помещения (и, в первую очередь, договоры аренды и купли-продажи), а с другой стороны, сделки с нежилыми помещениями заклю-чаются чаще, чем те же сделки со зданиями и сооружениями. Не случайно принятый 21 июля 1997 г. Федеральный закон ГК РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 26 и др.) , учитывая практику, включил нежилые помещения в перечень объектов не-движимого имущества.

Изучение проблем регулирования правового режима нежилых поме-щений целесообразно проводить, рассматривая комплекс наиболее принци-пиальных вопросов правового регулирования сделок с нежилыми помеще-ниями, и анализировать судебную практику, поскольку опыт правопримене-ния позволяет изменить некоторые общетеоретические подходы к оценке сделок с недвижимостью.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство в области правового регулирования сделок с недвижимым имуществом нуждается в совершенствовании с учетом воз-никновения в современных условиях новых факторов правового, социально-го, экономического характера.

В работах российских цивилистов рассматриваются вопросы, связан-ные с определением понятия "недвижимость", классификацией недвижимо-сти, роли недвижимого имущества в предпринимательской деятельности хо-зяйствующих субъектов, виды сделок с нежилыми помещениями, а также проблемы, связанные с осуществлением права собственности на недвижи-мость и т.д.

Однако вопросы гражданско-правового обеспечения сделок с нежилы-ми помещениями, дискуссионность проблем, связанных с нормативным обо-соблением и правовым регулированием нежилых помещений остаются акту-альными и являются важной теоретической и практической задачей.

Цель исследования заключается в том, чтобы на основе комплексного и системного анализа нормативных источников, работ ведущих цивилистов и обобщения опыта юристов-практиков выявить и проанализировать актуаль-ные особенности сделок с нежилыми помещениями.

Для достижения сформулированной цели были разработаны следую-щие задачи:

1) рассмотреть гражданско-правовую природу правового регулирова-ния передачи нежилых помещения в аренду;

2) проанализировать порядок возникновения, изменения и прекраще-ния арендных правоотношений по договору аренды нежилых помещений;

3) исследовать правовое положение участников договора аренды нежи-лых помещений;

4) сделать выводы по итогам проведенного исследования регулирова-ния передачи нежилых помещений в аренду;

5) оценить достаточность закрепленных в законодательном порядке правовых механизмов, предназначенных для регулирования отношений, свя-занных с оборотом нежилых помещений.

Объектом исследования являются общественные отношения, возни-кающие в области правового регулирования сделок с нежилыми помеще-ниями, а также правоприменительная практика по соответствующим пробле-мам.

Предмет исследования составляет законодательство и иные норма-тивные правовые акты, регламентирующие сделки с нежилыми помещения-ми, судебная практика, а также выработанные правовой наукой концептуаль-ные положения о таких сделках.

Методологическая основу исследования составили следующие об-щенаучные методы познания: сравнительно-правовой, функционально-структурный, а также системный анализ норм федерального гражданского законодательства, подзаконных актов, а также методы конкретно-социологического исследования судебной практики.

Теоретическую базу исследования составили учебно-методические, научные, практические материалы, а также публикации, статья, монографии в области регулирования передачи нежилых помещений в аренду таких авто-ров, как Бунич Г.А., Брагинский М.И., Ветрянский В.В., Долженко А.Н., Жуйков В.М., Захарьина А.В., Кирсанов А.Р., Решетникова И.В., Романенко-ва Е.Н., Романец Ю.В., Сергеева А.П., Стрельников Г.А., Суханов Е.А., Те-люкина М.В., Ткач А.Н., В.В. Смирнов и З.П. Лукина и др.

1. Арбитражный процессуальный Кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 95-ФЗ. - М.: Омега-Л, 2005. - 165 с.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // Сборник кодексов Российской Федерации. - М.: Терминал, 1998. - С. 656. - С. 7-193.

3. Гражданско-процессуальный Кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. №138-ФЗ. - М.: Проспект, 2006. - 189 с.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. - М.: Част-ное право, 2006. - 49 с.

5. О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду: Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. №1230 // Справочно-правовая система "Гарант". - www.garant.ru

6. Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 23. 12. 99 г.: Постановление Правительства РФ от 18. 02. 98 г. № 219 // Собрание законодательств РФ от 23. 02. 98 г. - № 8. - С. 963.

7. О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет дохо-дов от использования федерального имущества: Постановление Правитель-ства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 // Собрание законодательства РФ от 06.07.1998 г. № 27. - С.3200.

8. О проведении торгов на право заключения договора аренды объек-тов недвижимости, находящихся в федеральной собственности: Положение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. № 774-р // Справочно-правовая систе-ма "Гарант" - www.garant.ru.

9. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Су-да РФ от 11.01.2002 г. № 66 / Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой // Вестник ВАС. - № 3. - 2002. - С. 27.

10. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Инфор-мационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 // Спра-вочно-правовая система "Гарант". - www.garant.ru.

Специальная литература

11. Алиев Т.Т. Гражданское процессуальное право: Комментарии, схемы и таблицы / Т.Т. Алиев.- М.: ПРИОР, 2004. - 475 с.

12. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) / В.В. Смирнов, З.П. Лукина. - М.: Ось-89, 1998. - 304 с.

13. Бунич Г.А. Гражданское право. Особенная часть / Г.А. Бунич, А.А. Гончаров, Ю.Г. Попонов. - М.: Дашков и К, 2003. - 373 с.

14. Васин В.Н. Гражданский процесс: Учеб. пособие / В.Н. Васин, В.И. Казанцев. - М.: Академия, 2005. - 288 с.

15. Ветрянский В.В. Договорное право / В.В. Ветрянский. - М.: Ста-тут, 2007. - 412 с.

16. Ветрянский В.В. Договор аренды / В.В. Ветрянский. - М.: Статут, 1999. - 299 с.

17. Гражданское право. Учебник. Т. 2: Полут. 2 / В.В. Витрянский, Н.В. Козлова, С.М. Корнеев, и др.; Отв. ред.: Суханов Е.А. - М.: БЕК, 2000. - 544 c.

18. Гражданское право. Общая часть / Ю.Ф. Беспалов, Д. Гордеюк. - М.: Ось-89, 2007. - 302 с.

19. Гражданское право. Общая и Особенная части / А.П. Фоков, Ю.Г. Попонов, И.Л. Черкашина и др. - М.: КноРус, 2006. - 677 с.

20. Гречихо Е.С. Договор аренды (имущественного найма) / Е.С. Гре-чихо. - М.: Эксмо, 2005. - 160 с.

21. Договорное право: Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1998. - 460 с.

22. Долженко А.Н. Судебная практика по гражданским делам / А.Н. Долженко. - М.: Проспект, 2001. - 1144 с.

23. Жуйков В.М. Судебная практика по гражданским делам / В.М, Жуйков. - М.: ЮРЛИТИНФОРМ, 2005. - 541 с.

24. Захарьина А.В. Договор аренды зданий и сооружений. Учет. Нало-ги. Арбитраж / А.В. Захарьина. - М.: ИКЦ "ДИС", 2003. - 112 с.

25. Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество и сделки с ним / А.Р. Кир-санов. - М.: Эксмо, 2005. - 220 с.

26. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регист-рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / А.Н. Ткач. - М.: Юстицинформ, 2006. - 312 с.

27. Концепция развития гражданского законодательства о недвижи-мом имуществе / под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М.Козырь, А.А.Маковской. - М.: Статут, 2004. - 94 с.

28. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву / В. А. Хохлов. - Тольятти: ТолПИ, 1997. - 318 с.

29. Решетникова И.В. Справочник по доказыванию в гражданском су-допроизводстве / И.В. Решетникова. - М.: Норма, 2005. - 457 с.

30. Романенкова Е.Н. Судебная практика по гражданским делам / Е.Н. Романенкова. - М.: Проспект, 2004. - 606 с.

31. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России / Ю.В. Романец. - М.: Юристъ, 2006. - 496 с.

32. Сергеева А.П. Гражданское право: Учеб. пособие / А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 1997 - 600 с.

33. Стрельников Г.А. Судебная практика по гражданским делам / Г.А. Стрельников. - М.: Юриспруденция, 2001. - 432 с.

34. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник. Т. 1 / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - М.: Статут, 1998. - С. 592.

35. Телюкина М.В. Гражданское право. Том 1: Учеб. пособие / М.В. Телюкина. - М.: Бек, 2001. - 128 с.

36. Толчеев Н.К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам / Н.К. Толчеев. - М.: Проспект, 2006. - 304 с.

Журналы, публикации

37. Иванова Е.В. Аренда государственного имущества / Е.В. Иванова // Право и экономика. - 2004. - №6. - С. 8-12.

Примечаний нет.