СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

1.1. Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды

1.2. Понятие договора аренды нежилых помещений

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1. Заключение договора аренды: форма и государственная регистрация

2.2.Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности

2.3. Расторжение договора аренды

2.4. Ответственность по договору аренды нежилых помещений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу и в первую очередь - такого дорогостоящего имущества, как здания (сооружения).

Договорные отношения по поводу аренды - выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

Актуальность рассмотрения темы подтверждается следующими обстоятельствами.

Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды нежилых помещений, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды нежилых помещений с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования, договором рекламы, договором энергоснабжения и др. Более того на практике множество вопросов вызывает следующий вопрос: что может быть использовано в качестве платы за пользования и владение нежилым помещением.

Во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода .

Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне, как Федерации, так и ее субъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызывает множество противоречий на улице.

В-третьих, вызывает интерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения, которая выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.

В четвертых, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подготовил "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Степень научной разработанности. Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Абова Т.Е., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Герасимова Е.Л., Догляд В.Б., Ерш А.В., Кабалкин А.Ю., Карамышева О.В., Киндеева Е.А., Козлова Е.Б., Курноскина О.Г., Литовкин В.Н., Лобанов Г.А., Лукина З.П., Орлова Е.В., Садиков О.Н., Скворцов О.Ю., Смирнов В.В., Чумакова О.В., Шагова В.В., Шершеневич Г.Ф., и многие другие.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды нежилых помещений, особенностей правового регулирования данного договора.

Предметом исследования являются, нормы гражданского законодательства в части аренды нежилых помещений.

Целью данной работы является исследование договора аренды нежилых помещений по действующему российскому законодательству.

В ходе исследования в работе решаются следующие задачи:

- определить понятие и предмет договора аренды нежилых помещений;

- рассмотреть особенности заключения договора аренды: форму и государственную регистрацию;

- рассмотреть исполнение договора.

- определить права и обязанности сторон договора аренды;

- расмотреть порядок расторжения договора аренды и вопросы ответственнгости;

- сделать выводы по совершенствованию действующего законодательства.

Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового и логико-юридического.

По структуре работа состоит из введения, двух глав включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

1.1 Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды

Гражданский кодекс РФ (п.1 ст. 130) здания и сооружения однозначно относит к недвижимым вещам. Эти объекты недвижимы как по своей

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 09.02.2009] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 27.02.2009] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 года, по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 135-ФЗ, принят 29.07.1998 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.

8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

9. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 г., по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

10. О принятии общероссийского классификатора основных фондов [Текст]: [Постановление Госстандарта РФ № 359, от 26.12.1994 г.] // Бюллетень нормативных актов. - 1995. - № 1. - С. 9.

11. Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств [Текст]: [Приказ Минфина РФ № 91н, от 13.10.2003 г., по состоянию на 27.11.2006] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2004. - № 4. - С. 8.

12. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества [Текст]: [Приказ Министерства юстиции России № 135, от 06.08.2004 г., по состоянию на 24.12.2004.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2004. - № 34. - С. 36.

13. О положении о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в областной собственности [Текст]: [Постановление губернатора Самарской области № 56, от 12.03.1999 г.] // Волжская коммуна. - 1999. - № 8. - С. 36.

14. Об утверждении положения "О порядке передачи муниципального имущества городского округа Самара в аренду" [Текст]: [Решение Думы городского округа Самара № 499, от 29.11.2007 г.] // Самарская Газета. - 2007. - № 228 (3777). - С. 16.

15. Об утверждении положения о порядке предоставления в аренду муниципального имущества [Текст]: [Решение Думы городского округа Отрадный Самарской области № 96, от 28.11.2006 г.] // Рабочая трибуна. - 2006. - № 48 (6081). - С. 19.

Научная и учебная литература

1. Азнаев А.М. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью, возникшие противоречия нормам конституционного и гражданского права [Текст] // Нотариус. - 2009. - № 2. - С. 22.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2) (издание 4-е, стереотипное) [Текст] - М., Статут. 2005. - 862 с.

3. Брауде М.Л. Право настроение и сделки построениям. [Текст] - М., Госюриздат. 1950. - 628 с.

4. Буга П.Г. Гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания. [Текст] - М., Консультант. 2007. - 408 с.

5. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) [Текст] // Хозяйство и право. - 1996. - № 3. - С. 8-9.

6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] - М., Статут. 2001. - 602 с.

7. Град Г. Недвижимость в аренде [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2009. - № 3. - С.32.

8. Гражданское право. Учебник. В 2-х т. Том 2. Полутом I [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтер Клувер. 2008. - 832 с.

9. Гражданское право. Часть вторая [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2008. - 798 с.

10. Гражданское право. Часть вторая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П. - М., Юристъ. 2007. - 782 с.

11. Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 2. - С. 99-100.

12. Дашян М. Договор аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2003. - № 7. - С. 26

13. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 17. - С. 27;

14. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения разграничения понятий) [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 7. - С. 105-107.

a. лизарова Н.В. Проблемы заключения договоров энергоснабжения с отдельными категориями потребителей [Текст] // Юрист. - 2008. - № 1. - С.19.

15. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. - 2000. - № 8. - С. 11-16.

16. Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений [Текст] // Юрист. - 2009. - № 2. - С. 28.

17. Завьялов Л. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав [Текст] // Хозяйство и право. - 2009. - № 3. - С. 8.

18. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 3. - С. 106.

19. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 2007. - № 10. - С. 38.

20. Кабалкин А.С. Изменение и расторжение договора [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 10. - С. 22.

21. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 6. - С. 28-37.

22. Катунин Д. Судьба договора аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 17. - С. 23.

23. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. [Текст] - М., Юрайт. 2007. - 786 с.

24. Козлова Е. Аренда: право или обязательство? // Бизнес-адвокат. - 2009. - № 4. - С. 20.

25. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации [Текст] // Право и экономика. - 2001. - № 11. - С. 35.

26. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Инфра-М. 2008. - 894 с.

27. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2008. - 868 с.

28. Королев С.А. Нужны новые подходы к лизинговому законодательству [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 10. - С. 121.

29. Кузнецов Н.В. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение лизинговых обязательств [Текст] // Юридический мир. - 2009. - № 3. - С. 34-35.

30. Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 11. - С. 28.

31. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 11. - С. 29.

32. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью [Текст] - М., Юстицинформ. 2009. - 678 с.

33. Л. Жюллио де ла Морандьер. Гражданское право Франции. В 3-х томах. Т. 3. [Текст] - М., Изд-во иностранной лит. 1961. - 798 с.

34. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав [Текст] // Законодательство. - 2009. - № 3. - С. 40.

35. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 17-23.

36. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений [Текст] // Адвокат. - 2009. - № 3. - С. 19.

37. Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. - 2005. - № 7. - С. 22.

38. Медведев М., Самоль М. Договор аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 9. - С. 31.

39. Мейер Д.И. Русское гражданское право. [Текст] - М., Статут. 2003. - 906 с.

40. Николаева Ю. Срочный договор и его последствия [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 17. - С. 32.

41. Ожегов С.И. Словарь русского языка. [Текст] - М., Русский язык. 1990. - 1024 с.

42. Ожегов С.И. Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. [Текст] - М., Азбуковник. 2007. - 1378 с.

43. Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. [Текст] - М., Норма. 2008. - 498 с.

44. Петров Д. Нет согласия - есть ответственность? [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2009. - № 5. - С. 12.

45. Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2008. - № 2. - С. 18.

46. Попов М. Чья земля под ногами арендатора? О правах арендатора нежилого помещения на земельный участок [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 6. - С. 28.

47. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Статут. 2008. - 298 с.

48. Сарбаш С.В. Обеспечительная передача правового титула [Текст] // Вестник гражданского права. - 2008. - № 1. - С. 25.

49. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). [Текст] - М., Ось-89. 2008. - 512 с.

50. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. - 2009. - № 1. - С. 32.

51. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости [Текст] // Право и экономика. - 2003. - № 3. - С 57.

52. Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2009. - № 1. - С. 25.

53. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву [Текст] // Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). - М., Статут. 2006. - 516 с.

54. Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 9. - С. 24.

Материалы юридической практики

1. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8, от 01.07.1996 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 7.

2. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 26.

3. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000г.] // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 27.

4. Постановление Президиума ВАС РФ № 3678/08 от 2 июля 2008 г. // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 10. - С. 44.

5. Постановление Президиума ВАС РФ № 7527/07 от 16 июня 2008 г. // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 9. - С. 11.

6. Постановление Президиума ВАС РФ № 7654/07 от 21 апреля 2008 г. // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 7. - С. 32.

7. Постановление Президиума ВАС РФ № 5096/07 от 10 марта 2008 г. // Вестник ВАС РФ. - 2008. -№ 9. - С. 54.

8. Постановление Президиума ВАС РФ № 1536/06 от 10 марта 2007 г. // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 8. - С. 15-16.

9. Постановление Президиума ВАС РФ № 2926/02 от 22.03.2005 г. // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 7. - С. 11.

10. Постановление Президиума ВАС РФ № 1281/02 от 22.12.2004 г. // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 3. - С. 14.

11. Постановление ФАС Поволжского округа от 18.10.2008 г. по делу № А55-9454/2007 // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 3. - С. 64.

12. Постановление ФАС Поволжского округа по делу от 28.03.2006 г. по делу № А55-20374/04-24 // Вестник ВАС РФ.- 2006. - № 6. - С. 78.

Примечаний нет.