Введение
Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только неупотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. "В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору" .
Если Гражданский кодекс 1964 года постоянно использовал термин "имущественный наем", то Основы законодательства СССР об аренде от 23 ноября 1989 года, касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде.
Договор аренды, как правило, является двухсторонней сделкой. Это означает, что обе стороны имеют взаимные права и обязанности. Например, главной обязанностью арендодателя является передача арендатору имущества в пользование, а одной из важнейших обязанностей арендатора - использование полученного по договору имущества в соответствии с его назначением.
Договор аренды является возмездным. Арендодатель, предоставляя объект аренды арендатору, должен получить плату или иное встречное предоставление (ст. 423 Гражданского Кодекса РФ, далее - ГК РФ, или ГК ). Даже в случае, когда в договоре не определен размер арендной платы, данное обстоятельство не лишает арендодателя права требовать ее получения. Если же стороны изначально обозначали договор аренды как безвозмездный, то к нему будут применены нормы договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Договор аренды - договор, направленный на возмездную передачу имущества в пользование. Обращаем ваше внимание, что предметом данного договора является само имущество, подлежащее возврату, а не совершение арендодателем определенных действий в пользу арендатора (как, например, это имеет место в рамках договора поручения, комиссии, договора об оказании аудиторских услуг). Таким образом, договор аренды не может рассматриваться в качестве договора об оказании услуг.
Права и обязанности сторон по договору аренды возникают с момента его заключения, если иное не предусмотрено в самом договоре или законе, то есть данный договор является консенсуальным (ст. 606 ГК РФ). Таким образом, заключив такой договор, арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления объекта аренды в пользование.
Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения исполнения договора аренды, безусловно, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34 Кодекса целиком посвящена, вопросам арендных отношений). Законодателем установлены общие положения для всех видов договоров аренды (ст. 607 - 625 ГК РФ), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды. В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, то есть когда и какие нормы следует применять.
Договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст 609 ГК РФ).
Это требование (п. 1 ст. 609 ГК РФ) - общее правило для всех видов договора аренды и подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.
Актуальность данной темы подтверждает и то, что отдельные виды договора найма являются весьма перспективным методом хозяйствования. Так, в последние годы, стала экономически выгодна финансовая аренда. И этот вид аренды, иначе называемый лизинг, получает все большее распространение в национальном и международном коммерческом обороте.
Объект исследования - общественные отношения, связанные с заключением договора аренды зданий и сооружений.
Предмет исследования - договор аренды зданий и сооружений.
Цель работы - исследовать особенности договора аренды.
Задачи работы:
1) рассмотреть экономическую и юридическую сущность договора аренды;
2) изучить нормативную базу договора аренды;
3) охарактеризовать права и обязанности сторон;
4) изучить процедуру государственной регистрации;
5) проанализировать ответственность государственного регистратора за несоблюдение требований регистрационного законодательства;
6) выявить проблемы законодательства по аренде зданий и сооружений.
Таким образом, исследование имеет практическое значение, поскольку договор аренды зданий и сооружений затрагивает интересы многих субъектов гражданского права (в т.ч. граждан и юридических лиц) и необходимость изучения вопросов, возникающих при применении на практике норм договора аренды зданий и сооружений не вызывает сомнений. Поэтому тема на взгляд автора представляет большой интерес как для юристов, занимающихся теорией, так и практиков.
Практическая значимость дипломной работы раскрывается в ее направлении на решение проблем заключения договора аренды зданий и сооружений.
1 Правовое регулирование отношений, возникающих из договора аренды зданий и сооружений
1.1 Экономическая и юридическая сущность аренды зданий и сооружений как объектов недвижимости
Впервые выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло с введением в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Это объясняется тем, что здания и сооружения наделены незаменимыми индивидуальными свойствами, в сохранении которых состоит юридическая и социальная ценность аренды, обеспечиваемая механизмом аренды зданий и сооружений.
Гражданский кодекс Российской Федерации не делает различия в правовом регулировании зданий и сооружений. В научной литературе неоднократно предпринимались попытки дать юридическое определение понятиям здание и сооружение. По мнению некоторых авторов, разграничить эти понятия можно исходя из общеупотребительного значения этих слов: "здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно".
Однако, если данный критерий актуален для жилых и административных зданий, то к нежилым он не всегда применим, поскольку здание вообще может быть не предназначено для нахождения в них людей и использоваться исключительно в производственных целях (склад, гараж). Сознавая некоторую условность разграничения зданий и сооружений, можно предложить следующий критерий: в зависимости от тех конструктивных элементов, которые позволяют говорить о здании, сооружении как о целостном объекте. Так, техническое описание здания выполняется по таким конструктивным элементам как фундамент, пол, стены и перегородки, крыша, отделка и т.п., которые объединены единым архитектурным решением. В сооружении такие традиционные для здания элементы могут вообще отсутствовать. Зачастую, в состав сооружения наряду с объектами, не являющимися в прямом смысле
|