Введение 4

Глава 1. Правовой режим объекта незавершенного строительства в российском гражданском праве 7

1.1. Основы правового регулирования и понятие объекта незавершенного строительства 7

1.2. Правовая природа объектов незавершенного строительства 13

Глава 2. Особенности совершения сделок с объектами незавершенного строительства 23

2.1. Виды сделок с объектами незавершенного строительства 23

2.2. Механизм перехода прав на объекты незавершенного строительства при совершении сделок 36

Глава 3. Проблемы правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства и пути их решения 46

3.1. Проблемы залога объекта незавершенного строительства 46

3.2. Проблемы оборотоспособности объекта незавершенного строительства 54

3.3. Проблемы удержания объектов незавершенного строительства 60

Заключения 65

Список использованных источников и литературы 68

Приложения

В настоящее время особую актуальность приобретают инвестиционные процессы в сфере недвижимости. Процессы капитального строительства длительны и дорогостоящи, и часто, чтобы их завершить, необходимо вовлечь объект незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот еще до завершения строительства.

Так, в 2008 году в собственности г. Новосибирска находилось 505 объектов незавершенного строительства общей стоимостью 2 миллиарда 620 миллионов рублей . Вовлечение данных объектов незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот может не только пополнить доходную часть бюджета г. Новосибирска, но и обеспечить достижение качественно нового уровня инвестиционной активности в сфере капитальных вложений.

В связи с этим особое значение приобретает вопрос о гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного строительства. Однако ни в законодательстве, ни даже в цивилистической доктрине не разработана логичная и прозрачная система правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота.

Кроме того, операции с объектами незавершенного строительства считаются довольно сложными как с экономической, так и с юридической точки зрения. С точки зрения освещения вопроса с юридической стороны мы сталкиваемся с проблемами несовершенства юридической техники осуществления операций с объектами незавершенного строительства, которые заключаются прежде всего в коллизионности некоторых норм законодательства Российской Федерации.

Актуальность исследования обусловлена также не только потребностями практики, но и назревшей необходимостью проведения комплексного анализа проблематики правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства с целью разработки теоретической доктрины, а также рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования является комплекс общественных отношений, связанных с совершением сделок с объектами незавершенного строительства.

Предмет исследования - правовое регулирование сделок с объектами незавершенного строительства.

Цель исследования - изучение механизма правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства для выявления теоретических и правоприменительных проблем в этой сфере и определения путей их решения.

Достижение указанной цели предусматривает решение следующих задач:

1) анализ существующих подходов к правовой категории "объект незавершенного строительства" с исследованием понятия "объект незавершенного строительства" и обоснованием его правовой природы;

2) характеристика особенностей сделок с объектами незавершенного строительства;

3) выявление проблем правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства;

4) разработка путей совершенствования правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства.

В рамках исследования использовались как общенаучные методы (философский, логический, исторический и др.), так и частнонаучные методы познания. Методологической основой настоящей работы является принцип комплексного применения теоретических общенаучных и частноправовых методов, а также эмпирического метода познания, что в своей совокупности позволило сделать ряд предложений по совершенствованию теории гражданского права, сохранив при этом баланс интересов доктрины и правоприменительной практики гражданского права.

Нормативная основа выпускной квалификационной работы сложилась за счет положений гражданского законодательства РФ, регулирующих сделки с объектами незавершенного строительства.

Эмпирическая база выпускной квалификационной работы сформировалась за счет практики Арбитражных судов и Агентства недвижимости "Монолит" (г. Новосибирск).

Теоретическую основу исследования вопроса о понятии и правовой природе объектов незавершенного строительства составили труды таких авторов как: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, О.М. Козырь, А.В. Лапача, Д.В. Смышляева, С.А. Степанова, Н.А. Сыродоева, Е.А. Суханова и других.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы.

Во введении указываются объект, предмет, цель, задачи, методология исследования.

В первой главе "Правовой режим объекта незавершенного строительства в российском гражданском праве" характеризуется действующее законодательство об объектах незавершенного строительства; раскрывается понятие объекта незавершенного строительства, исследуется правовая природа объектов незавершенного строительства;

Вторая глава "Механизм правового регулирования совершения сделок с объектами незавершенного строительства" посвящена изучению видов сделок с объектами незавершенного строительства; анализу правового статуса сторон сделок с объектами незавершенного строительства; выявлению особенностей механизма перехода прав на объекты незавершенного строительства.

В третьей главе "Проблемы правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства и пути их решения" выявляются проблемы правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства и предлагаются пути их решения.

В заключении содержатся обобщающие выводы и предложения.

Нормативные и иные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 дек. 1993 г. // Рос. газ. - 1993. - 25 дек. - № 237.

2. ражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Кодекс Рос. Федерации от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Кодекс Рос. Федерации от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Уголовный кодекс Российской Федерации: Кодекс Рос. Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собр. Законодательства Рос. Федерации. - 1996. - № 25. - Ст. 2954.

5. О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и некоторые другие законодательные акты РФ по вопросам совершенствования градостроительной деятельности: Федер. закон от 31 дек. 2005 г. № 206-ФЗ (ред. от 30.06.2006) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2006. - № 1. - Ст. 17.

6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2008) // Собр. Законодательства Рос. Федерации. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 40.

7. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: Федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 213-ФЗ // Рос. газ. - 2004. - 31 дек. - № 292.

8. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федер. закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Рос. газ. - 1998. - 22 июля. - № 137.

9. Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федер. закон от 25 февр. 1999 г. № 39-ФЗ (ред. от 24.07.2007) // Рос. газ. - 1999. - 4 марта. - № 41-42.

10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 30.06.2008) // Рос. газ. - 1997. - 30 июля. - № 145.

11. Об инвестиционной деятельности в РСФСР: Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 (ред. от 30.12.2008) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - 18 июля. - № 29. - Ст. 1005.

12. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами: Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1997. - № 20. - Ст. 312.

13. О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов (вместе с "Положением о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов"): Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1181 // Рос. газ. - 1994. - 15 июня. - № 111.

14. Методические рекомендации о порядке исчисления сроков государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и принятии решений о приостановлении регистрации (утв. решением Методического совета Минюста РФ от 18 апр. 2000 г.) // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001. - № 3.

15. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. № 2211-I // Ведомости ВС СССР. - 26.06.1991. - № 26. - Ст. 733. Утратил силу.

16. О мерах по продаже не завершенных строительством объектов: Постановление Правительства РФ от 03 февр. 1992 г. № 59 (ред. от 21.03.1994) // СП РФ. - 1992. - № 7. - Ст. 35. Утратил силу.

Акты судебной практики

17. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февр. 1998 г. № 8 // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10.

18. Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда: Информационное письмо от 24 янв. 2000 г. № 51 // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 3.

19. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 нояб. 1997 г. № 21 // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1.

20. Дело № 7654/06: Постановление Президиума ВАС РФ от 21 апр. 2006 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

21. Дело № КГ-А40/442-06: Постановление ФАС Московского округа от 20 февр. 2006 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

22. Дело № КГ-А40/12963-05: Постановление ФАС Московского округа от 11 янв. 2006 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

23. Дело № КГ-А41/1689-05: Постановление ФАС Московского округа от 21 марта 2005 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

24. Дело № КГ-А40/2021-00: Постановление ФАС Московского округа от 25 мая 2000 г. от 21 марта 2005 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

25. Дело № А43-7848/2003-17-244: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июня 2004 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

26. Дело № № А28-6813/2003-242/22: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 февр. 2004 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

27. Дело № Ф08-4080/2004: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07 сент. 2004 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

28. Дело № Ф09-1209/04-ГК: Постановления ФАС Уральского округа от 19 апр. 2004 г. [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

29. Статистические данные Агентства недвижимости "Монолит".

Литература

30. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью / И.Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 1996. - 314 с.

31. Гражданское уложение Германии / Отв. ред. А.Л. Маковский и др. - М.: Волтерс Клувер, 2004. - 389 с.

32. ГК России. Проблемы, теория, практика / Маковский А.Л. [и др.]; под ред. А.Л. Маковского. - М.: Межд. центр фин.-эк. развития, 1998. - 408 с.

33. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости / В.А. Горемыкина. - М.: МЭГУ, 1994. - 390 с.

34. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества / С.П. Гришаев [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

35. Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России / И. Гумаров // Хозяйство и право. - 2000. - № 3. - С. 78 - 83.

36. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / А.Н. Гуев. - М., 2000. - 893 с.

37. Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / М.Р. Дзуцева. - М., 2004. - 120 с.

38. Ершов О.Г. О залоге недостроенного объекта при обеспечении исполнения обязательства строительного подряда / О.Г. Ершов // Юрист. - 2008. - № 8. - С. 44 - 50.

39. Жабреев В.С. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество: Автореф. диссер. канд. юрид. наук / В.С. Жабреев. - Екатеринбург, 2005. - 26 с.

40. Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения / С.Б. Иващенко // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1. - М., 1997. - 309 с.

41. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства / Е.А. Киндеева // Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2001. - № 1 (6). - С. 83 - 94.

42. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М., 2004. - 625 с.

43. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав / В.А. Лапач. - СПб.: "Юридический центр Пресс", 2002. - 274 с.

44. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности / У. Матеи, Е.А. Суханов. - М.: Юристъ, 1999. - 402 с.

45. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учеб. пособие / Казанник А.И. [и др.]; под ред. А.И. Казанника. - Омск: Омск. гос. ун-т, 2003. - 562 с.

46. Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Автореф. диссер. канд. юрид. наук / Д.С. Некрестьянов. - СПб., 2005. - 24 с.

47. Обзор отдельных постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по спорам, с договором купли-продажи недвижимости // Хозяйство и право. - 2007. - № 6. - С. 10 - 15.

48. Позднышева Е.В. Возмещение убытков в виде упущенной выгоды, причиненных нарушением обязательств по договору строительного подряда / Е.В. Позднышева // Цивилист. - 2006. - № 3. - С. 16 - 20.

49. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Крашенинников П.В. [и др.]; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 2006. - 752 с.

50. Римское частное право: Учебник / Новицкий И.Б. [и др.]; под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юриспруденция, 2000. - 735 с.

51. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые вопросы правоприменения / О. Романов // Хозяйство и право. - 1998. - № 7. - С. 32 - 38.

52. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество / Сыродоев Н.А. // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 93 - 99.

53. Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, не зарегистрированный в качестве недвижимости / К.И. Скловский // ЭЖ-Юрист. - 1999. - № 9. - С. 15 - 18.

54. Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, не зарегистрированный в качестве недвижимости / К.И. Скловский // ЭЖ-Юрист. - 1999. - № 9. - С. 54 - 58.

55. Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике / К.И. Скловский // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 78 - 84.

56. Словарь русского языка. Том 3 / Симонова Е.Н. [и др.]; под ред. Е.Н. Симоновой. - М.: Русский язык, 1987. - 894 с.

57. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности / Е.А. Суханов // Хозяйство и право. - 1998. - № 6. - С. 13 - 17.

58. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности / Е.А. Суханов // Хозяйство и право. - 1998. - № 6. - С. 2 - 5.

59. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по гражданскому кодексу РФ / Е.М. Тужилова-Орданская // Журнал российского права. - 2004. - № 6. - С. 40 - 48.

60. Цыбуленко З.И. Правовой режим недвижимости // Новое российское гражданское законодательство и практика его применения / З.И. Цыбуленко. - Саратов, 1998. - 370 с.

61. Шалагинов К. Рождение права в процессе стройки / К. Шалагинов // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 48. - С. 23 - 28.

62. Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки / Е. Шпак // Юрист. - 2001. - № 9. - С. 41 - 45.

63. Шешеневич Г.Ф. Курс гражданского права / Г.Ф. Шершеневич. - Тула: Автограф, 2001. - 673 с.

64. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России / Л.В Щенникова. - М.: БЕК, 1986. - 290 с.

Примечаний нет.