Содержание

Введение 3

Глава 1. Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве 7

1.1. Понятие договора участия в долевом строительстве 7

1.2 Элементы договора участия в долевом строительстве 12

1.3 Правовое положение сторон по договору участия в долевом строительстве 22

1.4. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве 30

Глава 2. Соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве 41

2.1. Договор участия в долевом строительстве и договор простого товарищества 41

2.2 Договор участия в долевом строительстве и договор строительного подряда 45

2.3. Договор участия в долевом строительстве и договор купли-продажи 47

2.4. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор 51

Заключение 53

Список использованной литературы 56

Введение

Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобрете-ния квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нару-шаются. В практике встречаются случаи, когда денежные средства, внесен-ные гражданами на строительство одного дома, направляются застройщика-ми на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строи-тельства, а квартиры реализуются по более высокой рыночной стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Феде-рального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федера-ции" (далее - ФЗ № 214-ФЗ) .

Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Феде-рального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимо-сти.

Так, необходимо отметить, что в настоящее время наблюдается тен-денция к повышению государственных гарантий защиты прав граждан, вкла-дывающих средства в жилищное строительство, а также доступность приоб-ретения жилья гражданами. С принятием ФЗ дополнительная защита прав участников долевого строительства выразилась в следующем:

" гарантия качества выполняемых работ;

" установление законных штрафных неустоек;

" прозрачность сведений о застройщике и объекте застройки (публи-кация и предоставление в компетентные органы проектной декларации);

" обязательная государственная регистрация данных договоров;

" прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей и др.

Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту участника долевого строительства.

Необходимость принятия ФЗ обусловлена экономическими и юридиче-скими причинами объективного свойства. Для застройщика важно иметь возможность аккумулировать денежные средства, которые могут быть ис-пользованы в качестве ресурсов строительства дорогостоящих объектов, ка-кими являются многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имуще-ства. При этом строительство объекта недвижимости является для застрой-щика бизнесом, успешное ведение которого позволяет получать значитель-ную прибыль. Для участника долевого строительства (а в значительном ко-личестве случаев - это граждане, рассчитывающие приобрести жилье) преду-смотренная законом форма приобретения жилья предоставляет возможность купить объект недвижимости в рассрочку, а также непосредственно участво-вать в планировке возводимого жилья. Впрочем, закон не исключает воз-можность для лиц, вкладывающих денежные средства (а это могут быть как частные лица, так и юридические лица и индивидуальные предприниматели), осуществления дальнейшей перепродажи построенного жилья или иных объ-ектов недвижимости с целью получения прибыли.

Таким образом, актуальность темы настоящей исследования обуслов-лена новизной законодательства, регулирующего участие в долевом строи-тельстве, что указывает на необходимость комплексной оценки обществен-ных отношений, возникающих в процессе долевого участия в строительстве.

Научная разработанность проблем, возникающих в связи с привлече-нием денежных средств участников долевого строительства, не может быть признана удовлетворительной. Большая часть монографических исследова-ний по вопросам правового регулирования отношений в строительстве напи-сана на основе ранее действовавшего законодательства, в связи с чем значи-тельно утратила свою актуальность. В последнее время написано лишь не-сколько статей в научных журналах по исследуемой проблеме.

Между тем анализ судебной практики указывает на наличие проблем правового регулирования отношений в этой области.

Цель исследования - рассмотреть и изучить правовой режим долевого строительства, а также соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве.

Достижение указанной цели предопределило постановку и решение в ходе работы следующих задач:

" определение понятия, элементов договора участия в долевом строи-тельстве;

" анализ правового положения и ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве;

" выявление соотношения договора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества, договор участия в долевом строительстве и договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве и до-говора строительного подряда, договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения,

возникающие в результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников доле-вого строительства, научные взгляды, мнения и рекомендации ученых-юристов в данной области.

Методологической основой исследования является общенаучный (диа-лектический) метод познания объективной действительности. Использова-лись также иные методы исследования: формально-логический, технико-юридический, сравнительно-правовой, системно-структурный.

Теоретической основой работы являются положения общей теории права, гражданского права. В работе рассмотрены теоретические положения и выводы, содержащиеся в работах Бобровниковой М.А., Босса Г., Брагин-ского М.И., Витрянского В.В., Сергеева А.П., Толстого Ю.К., Зюзина В.А., Королева А.Н., Лушкина С.А., Малюткиной-Алексеевой И., Мошкиной Л.Н., Оксюка Т., Пиксина Н., Романца Ю.В., Свирина Ю., Скворцова О.Ю., Тол-кушкина А.В., Фоковой Е.А., Черемиса С.Ю.

Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения, спи-ска использованной литературы и приложений.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Россий-ская газета. - 25 декабря 1993 года.

2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 нояб-ря 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации - 5 декабря 1994 г. - № 32 - Ст. 3301.

3. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 янва-ря 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации - 29 января 1996 г. - № 5 - Ст. 410.

4. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Феде-рации" (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.

5. Федеральный закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ "О лицензировании от-дельных видов деятельности" (ред. от 27.07.2006) // Собрание законодатель-ства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть 1), ст. 3430.

6. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной реги-страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 18.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

7. Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной дея-тельности в Российской Федерации" (ред. от 22.08.2004) // Собрание законо-дательства РФ, 20.11.1995, № 47, ст. 4473.

8. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1"Об основах федеральной жилищной политики" (ред. от 22.08.2004) // Российская газета, № 15, 23.01.1993.

9. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 "Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижи-мого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов испол-нительной власти, № 27, 04.07.2005.

10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 4, 2001.

11. Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 "О пра-вовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительсва жилья" // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. - 2005. - № 9.

Материалы судебных органов

12. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денеж-ные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19.09.2002 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, № 2.

13. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 г. № 56 "Обзор практики разрешения арбитражными суда-ми споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2000, №9.

14. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.2006 по делу № А79-6571/2005 "Основания взыскания неос-новательного обогащения, связанного с передачей помещения меньшей площади, чем установлено в договоре, отсутствуют, т.к. по условиям дого-вора размер передаваемой нежилой площади не являлся твердо установлен-ным и может отличаться от предварительно согласованного размера" // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

15. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.02.2006 по делу № А29-2784/2005-2э "В удовлетворении иска о признании недействительным договора на участие в долевом строительстве отказано правомерно, т.к. спорный договор соответствует действующему за-конодательству" // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

16. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2006 № А31-8126/20 "Исковые требования о расторжении договора и взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением ответ-чиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве, удовле-творены правомерно, т.к. материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком" // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

17. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9.08.2004 г. по делу № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 "В иске о признании договора о долевом участии в финансировании строительства незаключенным отказано, поскольку договор содержит все существенные условия" // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

18. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8.08.2003 г. по делу № А21-3538/02-С2 "Суд правомерно удовле-творил требование общества о расторжении договора долевого участия в строительстве, поскольку в судебном заседании ответчик в соответствии со ст. 49 АПК РФ признал иск в части расторжения указанного договора и при-знание иска было принято судом" // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

19. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского ок-руга от 16.05.2002 г. по делу № А06-2631-18/2001 "Суд, анализируя условия спорного договора, правомерно квалифицировал его как договор о совмест-ной деятельности (договор простого товарищества) с элементами договора строительного подряда, поскольку обязательства сторон договора направле-ны на достижение общей цели - строительство жилого дома" // СПС Кон-сультантПлюс (документ опубликован не был).

20. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2.10.2001 г. № Ф03-А73/01-1/1918. Дело № Ф03-А73/01-1/1918 // СПС "КонсультантПлюс" (документ опубликован не был).

21. Письмо Пенсионного фонда РФ от 01.10.2001 № ВП-09-25/7938 "О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве" // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

22. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального ок-руга от 19.06.2001 г. по делу № А23-53/9-2000Г "Дело по иску о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением арбитражным су-дом норм материального и процессуального права" // СПС КонсультантП-люс (документ опубликован не был).

Научная и учебная литература

23. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2005.

24. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. - 2006. - № 1.

25. Босс Г. Долевое строительство: Защитить права граждан! // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 19 (373).

26. Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006.

27. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объ-ектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007.

28. Ковалева В. Правовое строительство // Ведомости. (Недвижимость. Жилой фонд.), 2005, № 48

29. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в доле-вом строительстве // Право и экономика. - 2005. - № 10.

30. Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строи-тельства и договор простого товарищества // Юрист. - 2002. - № 2.

31. Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инве-стиционные договоры // Российская юстиция. - 2002. - № 9.

32. Пиксин Н., Оксюк Т. О тех, кто в доле // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 15, с. 12. Бизнес-адвокат. - 2005. - № 16.

33. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему до-говоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 12.

34. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. - 1997. - № 3.

35. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.

36. Ступин И. С вещами - на выход // Эксперт, 2005, № 4

37. Черемис С.Ю. Инвестиционный договор // Учет в строительстве. - 2003. - № 1.

38. Фокова Е.А. Единые правила регистрации договоров участия в до-левом строительстве // Российский судья. - 2005. - № 9.

Примечаний нет.