ВВЕДЕНИЕ
Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. "Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того имущества, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем, вещь оказалась бы «омертвленной», если бы закон не допускал ее передачи даже во временное владение и пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно».
Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. В группу обязательств, имеющих указанную направленность, в первую очередь, входит договор аренды.
Договор аренды – это один из классических договоров, история которого насчитывает многие тысячелетия. На протяжении этого времени формировались основные черты договора аренды.
За время принятия нового гражданского законодательства кардинально поменялся взгляд на договор аренды в целом: «договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики».
Впервые выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло с введением в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Это объясняется тем, что здания и сооружения наделены незаменимыми индивидуальными свойствами, в сохранении которых состоит юридическая и социальная ценность аренды, обеспечиваемая механизмом аренды зданий и сооружений.
Актуальность темы. Гражданский кодекс Российской Федерации не делает различия в правовом регулировании зданий и сооружений. В научной литературе неоднократно предпринимались попытки дать юридическое определение понятиям здание и сооружение. По мнению некоторых авторов, разграничить эти понятия можно исходя из общеупотребительного значения этих слов: «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».
Однако, если данный критерий актуален для жилых и административных зданий, то к нежилым он не всегда применим, поскольку здание вообще может быть не предназначено для нахождения в них людей и использоваться исключительно в производственных целях (склад, гараж). Сознавая некоторую условность разграничения зданий и сооружений, можно предложить следующий критерий: в зависимости от тех конструктивных элементов, которые позволяют говорить о здании, сооружении как о целостном объекте. Так, техническое описание здания выполняется по таким конструктивным элементам как фундамент, пол, стены и перегородки, крыша, отделка и т.п., которые объединены единым архитектурным решением. В сооружении такие традиционные для здания элементы могут вообще отсутствовать. Зачастую, в состав сооружения наряду с объектами, не являющимися в прямом смысле недвижимым имуществом, могут входить и здания как таковые, предназначенные для обслуживания сооружения в целом. Единство конструктивных элементов сооружения проявляется в том, что отсутствие одного из них, делает невозможным использование сооружения в соответствии с функциональным единым назначением.
В некоторых случаях необходимость отграничения зданий от сооружений обусловлена практическими потребностями, в частности, когда речь идет о сложных объектах.
В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений имеет важное значение. Цель данного договора - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию арендованного недвижимого имущества состоит в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно арендованное помещение для производственных или иных целей.
Действительно, давайте посмотрим, кто обычно является арендатором - это, как правило, юридические лица или индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность, они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и др. (особенно если это юридическое лицо только что образовалось), поскольку пока не располагают достаточными средствами. Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях - правильный хозяйственный шаг.
Интересы арендатора могут заключаться и в том, чтобы в ходе аренды выкупить имущество в собственность или же воспользоваться правом на возобновление договора аренды после истечения его срока.
Законодатель обеспечивает большую защиту интересов арендатора в данном договоре: так последнему предоставляется право владения и пользования арендованным зданием, а значит продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором является его собственностью. Право пользования и владения арендатора пользуется вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК) и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.
Договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, "хозяйственной деятельности", поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране.
Актуальность данной темы подтверждается и тем, что отдельные виды договора аренды и, в частности, договор аренды зданий и сооружений является весьма перспективным методом хозяйствования.
В последние годы сложилась ситуация, когда любой гражданин или организация, желающие заняться предпринимательской деятельностью, рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения своего бизнеса. Возможности приобретать помещения под офисы, склады и магазины в собственность ограничены; для перевода жилого помещения в нежилой фонд необходим ряд технических условий, которым соответствуют далеко не все коммерчески привлекательные объекты недвижимости. Остается оптимальный вариант решения предпринимательского "квартирного вопроса" - аренда.
В сфере арендных отношений, когда объектом является здание, сооружение, возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. В дипломной работе автор попытался затронуть наиболее важные и проблемные аспекты аренды зданий и сооружений.
Несмотря на то, что договор аренды зданий и сооружений достаточно полно исследован в юридических трудах авторов: В. В. Витрянского, О. С. Иоффе, Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева, и др., в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал зачастую оказывается малоприменимым:
? во-первых, в трудах вышеназванных авторов мало внимания уделяется именно практическим вопросам договора аренды зданий и сооружений.
? во-вторых, теоретические основы, раскрываемые этими авторами, нередко имеют расхождения с юридической практикой.
? в-третьих, как показывает практика, данный вид гражданско-правового договора имеет свою специфику, которая раскрывается только в практических примерах, которые либо не анализируются названными авторами, либо рассматриваются ими крайне редко.
Предметом исследования настоящей работы являются общественные отношения, связанные с возникновением, изменением и прекращением права владения и пользования недвижимым имуществом, которые возникают вследствие заключения договора аренды нежилых помещений, объектом исследования – правовое регулирование заключения договора аренды нежилых помещений.
Цели и задачи дипломного исследования. Основными целями дипломной работы являются: анализ гражданско-правовой характеристики договора аренды зданий, исследование его содержания, раскрытие обязанностей Арендодателя и Арендатора, рассмотрение основных особенностей данного вида договора аренды. Для достижения поставленной цели представляется целесообразным и необходимым:
? раскрыть общие положения договора аренды: дать понятие договора, исследовать его существенные условия, раскрыть содержание и рассмотреть его виды;
? исследовать новизну арендных правоотношений, провести краткую сравнительную характеристику с предыдущим гражданским законодательством регулирующем правовое положение договора аренды;
? рассмотреть судебно-арбитражную практику арендных правоотношений, сложившуюся за последние несколько лет;
? исследовать такой вид договора аренды, как здания и сооружения;
? дать понятие договора аренды зданий, сооружений, исследовать его подвиды, правовое регулирование и существенные условия договора;
? рассмотреть форму договора аренды здания и сооружения, его сторон и сроки действия;
? исследовать содержание договора аренды зданий, т.е. раскрыть обязанности Арендодателя и Арендатора;
? рассмотреть основания прекращения и возобновления договора аренды зданий;
? в заключение дипломной работы подвести итоги, проанализировав весь исследованный материал и предложить практические рекомендации по заключению договора аренды зданий.
|