Введение………………………………………………………………………...3

1. Общая характеристика договоров долевого участия в строительстве

1.1. Понятие договора долевого участия в строительстве…………………...7

1.2. Существенные условия договора долевого участия в строительстве.....................................................................................................26

2. Законодательство в сфере долевого участия в строительстве: проблемы и способы совершенствования

2.1. Характеристика законодательства в сфере долевого участия в строительстве………………………………………………………………….43

2.2. Основные проблемы законодательного регулирования отношений в сфере долевого участия в строительстве…………………………………….55

2.3. Пути совершенствования законодательства в сфере долевого участия в строительстве………………………………………………………………….68

Заключение………………………………………………………………….…75

Библиографический список…………………………………………………. 79

Приложения …………………………………………………………………...86

Актуальность темы. Преобразование социально-экономического строя Российской Федерации в конце XX в. внесло кардинальные изменения в строительную отрасль. Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, особенно в сфере жилищного строительства, многократно сократились. В настоящее время инвестиционные вложения в области капитального строительства носят в основном негосударственный характер. Именно поэтому законодательное регулирование отношений в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимости приобретает все большую значимость.

Введение в действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обеспечило качественно иной уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Правовое регулирование отношений осуществляется посредством заключения договора участия в долевом строительстве.

Этот договор сравнительно недавно относился к непоименованным договорам, что вызывало споры о его юридической природе. В частности, договор участия в долевом строительстве рассматривался как договор возмездного оказания услуг, разновидность договора подряда, простого товарищества, предварительного договора купли-продажи недвижимости, агентского договора. В настоящее время, как показывает судебная практика, споры о юридической природе договора участия в долевом строительстве, несмотря на его легальное определение, все же остаются. Причина, как отмечает ряд ученых, заключается в том, что законодатель сделал попытку обеспечить повышенные гарантии и защиту интересов дольщиков. Так, например, договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Право на привлечение застройщиком денежных средств дольщиков может возникнуть только после получения в установленном законом порядке разрешения на строительство. После передачи объекта дольщику действующим законодательством предусмотрен гарантийный срок, в течение которого могут быть заявлены требования по качеству строительных работ.

Эффективность защиты интересов дольщика обеспечивается введением системы неустоек, которые носят штрафной характер и взыскиваются в случае ненадлежащего исполнения обязательств со стороны застройщика сверх возмещения убытков.

Вместе с тем подход законодателя обеспечить гарантии и защиту интересов лиц, которые вкладывают денежные средства в объекты долевого строительства, является односторонним и практически не учитывает интересы застройщиков. Установленные по отношению к застройщику императивные правила вынуждают его искать иные пути юридической регламентации отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилья и иных объектов недвижимости.

Все вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемые в данной работе вопросы носят комплексный характер и являются актуальными в настоящее время.

Объект исследования работы - отношения в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимости, регулируемые действующим законодательством Российской Федерации.

Предмет исследования - договор участия в долевом строительстве, его существенные условия, а также законодательство, регулирующее отношения, возникающие на основании данного договора,

Целью исследования является рассмотрение существенных условий договора участия в долевом строительстве и выявление проблем законодательного регулирования данного вида договоров.

Из данной цели вытекают следующие задачи:

- дать понятие договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости;

- раскрыть существенные условия вышеуказанного вида договоров;

- дать характеристику действующего законодательства в сфере участия в долевом строительстве;

- рассмотреть основные проблемы регулирования отношений в сфере участия в долевом строительстве;

- выявить основные пути совершенствования законодательства в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимости.

Методологическую основу исследования составили общенаучный, логический, исторический, системно-структурный и сравнительно-правовой методы.

Теоретическая база исследования. Для разработки темы дипломной работы была изучена соответствующая философская, социологическая, теоретико-правовая, гражданско-правовая и другая отраслевая юридическая литература, включая работы дореволюционных российских ученых-цивилистов в области гражданского права: О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, И.Б. Новицкого, О.Н. Садикова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского и др. Особенно хотелось бы отметить наличие большого числа статей, посвященных различным сторонам рассматриваемой темы, что не может не свидетельствовать об актуальности и значимости данного вопроса. В ходе работы будут также изучены нормативно-правовые акты, а также материалы судебной практики по отдельным вопросам изучаемой темы, что позволит не только проанализировать действие законодательства в данной сфере, но и выявить основные проблемы в сфере долевого участия в строительстве и пути их решения.

Практическая значимость дипломной работы состоит в том, что ее результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства. Кроме того, содержащиеся в дипломной работе предложения могут быть использованы в научно-педагогической деятельности.

Структура работы. Данная работа включает введение, теоретический и практический материал объединен в двух главах, по проведенному исследованию сделаны выводы, изложенные в заключении, в библиографическом списке указаны источники, использованные при рассмотрении темы дипломной работы.

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации Ч. 1: Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации Ч. 2: Федеральный закон РФ от 26 января 1996г. № 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - N 5. - Ст. 410.

3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: Федеральный закон РФ от 30 декабря 2001г. № 195-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - N 1 (ч. 1). - Ст. 1.

4. Налоговый Кодекс Российской Федерации Ч. 1: Федеральный закон РФ от 31 июля 1998г. № 146-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 31. - Ст. 3824.

5. О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 18 июля 2006 года № 111-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - N 30. - Ст. 3287.

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

7. О защите прав потребителей: Закон РФ от 07 февраля 1992г. № 2300-1// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - N 3. - Ст. 140.

8. Об инвестиционный деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон РФ от 25 февраля 1999г. № 39-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999. - № 9. - Ст. 1096.

9. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - N 29. - Ст. 3400.

10. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 40.

11. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик: приняты Верховным Советом СССР 24 июня 1981г.// Ведомости Верховного Совета СССР. - 1981. - N 26. - Ст. 834.

12. Жилищный кодекс РСФСР: утв. Верховным Советом РСФСР 24.06.1983// Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1983. - N 26. - Ст. 883.

13. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ//Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005г. - № 1 (часть 1), - Ст. 14.

Материалы судебной практики

14. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 года// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 2.

15. О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. N 7 // Российская газета. - 1994. - № 230.

16. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17 января 1997 г. N 2 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1997. - N 3. - С. 4.

17. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08 апреля 2008 года по делу № А43-904/2007-13-3//СПС "Консультант Плюс".

18. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 июля 2008 года № Ф09-4543/08-С4 по делу № А50-966/2008-Г-7// СПС "Консультант Плюс".

19. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-кавказского округа от 02 ноября 2006 года N Ф08-5465/2006 по делу N А32-5907/2006-49/172// СПС "Консультант Плюс".

20. Дело по иску о взыскании неустойки, денежных сумм по договору направлено на новое рассмотрение, поскольку довод истицы о том, что квартира ею приобреталась в личное пользование для проживания, не опровергнут материалами дела и при его разрешении суд неправомерно сослался на то, что Закон РФ "О защите прав потребителей" к отношениям сторон не применим: Постановление Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 года № 44-ВО8-5//СПС "Консультант Плюс".

21. Залог в пользу участников долевого строительства является залогом недвижимого имущества (ипотекой), возникающим в силу закона, а не договора, и как обременение прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, однако без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 августа 2008 года по делу № А49-3733/07// СПС "Консультант Плюс".

22. В удовлетворении иска о взыскании убытков, возникших в результате неисполнения ответчиком обязанностей по договору агентирования, отказано, поскольку указанный договор в части возложения на ответчика обязательств по исполнению поручения истца по строительству дома правомерно признан судом ничтожной сделкой как прикрывающий договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 июля 2006 года по делу № А55-15492/04-42// СПС "Консультант Плюс".

23. Введение жилого дома в эксплуатацию до подачи участниками долевого строительства заявления о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве не является основанием для отказа в государственной регистрации договора: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 июня 2008 года по делу № А43-22518/2007-38-503// СПС "Консультант Плюс".

24. Признавая незаконным постановление о привлечении заявителя к ответственности, предусмотренной частью 2 ст. 14.8 КоАП РФ, суд обоснованно исходил из отсутствия оснований для этого, поскольку установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям Жилищного Кодекса РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей": Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 марта 2008 года № Ф09-2002/08-С1 по делу N А76-24292/07// СПС "Консультант Плюс".

Научная и учебная литература

25. Апполонов А.О., Еремичев И.Л., Страунинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. М.: Щит-М, 2003. - 456 с.

26. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001. - 876 с.

27. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (постатейный). М.: ЗАО Юстицинформ, - 2007. - 543 с.

Материалы периодических изданий

28. Арапова Т. Инвестор или дольщик.// Новости рынка недвижимости. - 2004. - № 23. - 21-25 с.

29. Афонина А.В. Права потребителей в сфере строительства жилья.// Жилищное право. - 2007. - № 9. - 9 -13 с.

30. Баргов А.В. Расторжение договора о долевом участии в строительстве.// Нотариус. - 2008. - № 4. - 12-15 с.

31. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве// Журнал российского права.- 2006. - № 1. - 15-20 с.

32. Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид "инвестиционного" договора.// Адвокат. - 2007. - № 8. - 5-12 с.

33. Бунина Н. Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия// Юрист. - 2007. - № 6. - 21-23 с.

34. Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров.// Адвокат. - 2008. - № 4. - 23-30 с.

35. Дикусар В.М. О договоре долевого участия в строительстве.// ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 9. - 8 - 13 с.

36. Донских Е.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых отношений.// Нотариус. 2008. № 2. - 16-19 с.

37. Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни.// Юрист. - 2008. - № 1. - 19 - 21 с.

38. Зезекало А.Ю. Заблуждение в тождестве предмета и в природе сделки: теория и практика // Вестник ВАС Российской Федерации. - 2007. - N 9. - 10- 15 с.

39. Зуйкова Л. Старые проблемы нового закона// ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 19. - 12 - 16 с.

40. Ершов О.Г. О правопреемстве по договору участия в долевом строительстве.// Налоги. - 2008. - № 8. - 15- 19 с.

41. Ершов О.Г. О недействительности договора участия в долевом строительстве. // Жилищное право. - 2008. - № 12. - 23 - 26 с.

42. Ефремов Н. Защита прав потребителей на рынке жилья // ЭЖ-Юрист. - 1998. - N 3. - 15-19 с.

43. Жигачев А.В. Заключаем договор участия в долевом строительстве.// Жилищное право. - 2008. - № 11. - 14 - 16 с.

44. Кашеварова Н. Деление недействительных сделок по действующему законодательству // Правовые вопросы недвижимости. - 2004. - N 2. - 5 - 8 с.

45. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. - 2002. - N 2. - 15- 20 с.

46. Колоскова Н.А. Правовое регулирование условия о сроках в договорах долевого участия в строительстве многоквартирных домов// Правовые вопросы недвижимости. - 2008. - № 2. - 7 - 11 с.

47. Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве// Право и экономика. - 2006. - № 2. - 23 - 27 с.

48. Макаров О.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования// Гражданское право. - 2008. - № 3. - 18 - 24 с.

49. Малахин А.В. Коллизии норм Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости// Семейное и жилищное право. - 2008. - № 4. - 25 - 27 с.

50. Мочалова Т.В, Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда: сравнительно-правовой аспект// Юридический мир. - 2008. - № 10. - 17 - 23 с.

51. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве// Законодательство. - 1999. - № 6. - 14 - 19 с.

52. Степанян М.Г. Договор долевого участия в строительстве: проблемы налогообложения//Право и экономика. - 2007. - № 10. - 21 - 25 с.

53. Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. - 2003. - N 6. - 18 - 24 с.

54. Цыганаш И.Н. О деятельности Управления Федеральной регистрационной службы в 2008 году// Южно-Уральский юридический Вестник. -2009. № 1 (63). - 48-54 с.

55. Черемис С.Ю. Инвестиционный договор// Учет в строительстве. - 2003. - № 1. - 10 - 14 с.

56. Фархитов И.Р. Проблемы государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве// Цивилист. - 2007. - № 2. - 12 - 15 с.

57. Эрделевский А. Заблуждение относительно природы сделки// Бизнес-адвокат. - 2001. - N 19. - 13 - 15 с.

Примечаний нет.