Содержание

Введение……………………………………………………………………….

1. Инженерная часть…………………………………………………………….

1.1. Техническая экспертиза…………………………………………….

1.1.1 Описание здания………………………………………………

1.1.2 Основные конструктивные элементы и

инженерное оборудование…………………………………………..

1.1.3 Определение величины физического износа здания………

1.1.4 Обоснование необходимости реконструкции и

строительства объекта……………………………………………….

1.2. Архитектурно-планировочные решения………………

1.3. Организационно-технологическое решение…………………………

1.3.1 Проектирование календарного плана……………….

1.3.2 Технология производства строительно-монтажных работ…

1.3.3 Организация строительной площадки……………….

1.3.4 Организация дорожного движения

во время производства работ……………………………………….

1.3.5 Разработка строительно-генерального плана…………….

2. Производственная и экологическая безопасность проекта…………

2.1 Производственная безопасность проекта………………………….

2.1.1 Безопасность жизнедеятельности на стадии проектирования

2.1.2 Планировочные решения по защите здания от пожаро- и взры-воопасности…………………………………………………

2.1.3 Вопросы обеспечения устойчивости и прочности здания в про-цессе возведения……………………

2.1.4 Обеспечение безопасности жизнедеятельности при проектиро-вании стройгенплана

2.1.5 Обеспечение пожарной безопасности

2.1.6 Техника безопасности при демонтажных работах

2.1.7 Техника безопасности при монтажных работах

2.1.8 Техника безопасности при кровельных работах

2.1.9 Техника безопасности при отделочных работах

2.1.10 Техника безопасности при монтаже

инженерного оборудования……………………

2.2 Экологическая экспертиза………………………………..

2.2.1 Основные понятия и определения……………………..

2.2.2 Экологическая безопасность в период строительства…………

3 Маркетинговые исследования………………………………………..

3. 1 Территориальная привлекательность объекта………..

3.1.1 Общая характеристика местоположения…………….

3.1.2 Местоположение и окружение объекта…………….

3.2 Маркетинговые исследования………………..

3.2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости…………………..

3.2.2 Характеристика рынка многофункциональных комплексов..

3.2.3 Анализ рынка торговых помещений ………………….

3.2.4 Анализ рынка офисной недвижимости ………………….

3.2.5 Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости….

3.3 Обоснование целесообразности создания

торгово-офисного центра…………………………………..

4. Экономико-управленческая часть………………………………..

4.1 Правовая экспертиза……………………………………………..

4.1.1 Приобретение объекта недвижимости на торгах……..

4.1.2 Инвестиционные условия…………………………….

4.2 Структура центра…………………………………………

4.3 Структура управления (эксплуатации) центра………………

4.3.1 Управление торгово-офисным центром…………………..

4.3.2 Структура технической эксплуатации………………………….

4.3.3 Техническое обслуживание торгово-офисного центра…

4.4 Оценка стоимости объекта на основе затратного подхода…….

4.5 Прогнозирование денежного потока…………………………….

4.5.1 Финансирования строительных работ……………

4.5.2 Структура платежей в соответствии

с инвестиционным договором……………………………

4.5.3 Расчет арендной платы за земельный участок………………

4.5.4 Определение величины налога на имущество

и страхование объекта…………………………………..

4.5.5 Структура затрат на содержание и управление зданием……

4.5.6 Условия аренды помещений

4.5.7 Определение ставки дисконтирования

кумулятивным методом……………………………………….

4.5.8 Дисконтирование денежного потока…………………

4.5.9 Показатели экономической эффективности проекта……….

5. Исследовательская часть. Лизинг как современная форма

аренды недвижимости

5.1 Понятие лизинга недвижимости…………………………………

5.2 Схема лизинговых взаимоотношений………………….

5.2.1 Состав лизинговых платежей……………………………….

5.3 Нормативно-правовое регулирование лизинговых отношений……

5.4 Преимущества и недостатки лизинговой сделки……………………

5.5 Лизинг коммерческой недвижимости в России……………..

5.6 Лизинг на рынке недвижимости в Петербурге…………..

Заключение………………….

Список использованных источников……………………….

6

9

10

10

10

15

16

17

22

22

35

36

37

38

46

47

48

50

53

53

56

58

61

64

65

68

71

71

72

74

75

75

77

78

78

81

86

100

120

121

122

123

123

124

126

127

127

129

130

136

146

146

147

147

149

150

159

160

163

168

170

171

174

177

177

178

182

184

187

188

Исторический центр Санкт-Петербурга является жемчужиной мировой культуры и объявлен ЮНЕСКО памятником культуры и градостроительного искусства мирового значения.

К сожалению, в настоящее время многие здания, расположенные в историческом центре, находятся в аварийном состоянии. Для решения этой проблемы разрабатываются целевые программы, направленные на сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга. Но объем средств, выделяемый из бюджета города, не обеспечивает в полной мере необходимого финансирования. В связи с этим становится актуальной разработка различных схем привлечения средств, главной из которых является привлечение коммерческих средств и активизация инвестиционной деятельности.

При реализации проектов необходимо учитывать обеспечение сохранения объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга, предметов градостроительной охраны, ценных средовых характеристик с возможностью проведения преобразований объектов недвижимости, которые необходимы для их соответствия требованиям современной жизни. Формируемая на указанных основаниях в составе Генерального плана Санкт-Петербурга концепция охраны объектов культурного наследия должна базироваться на балансе между требованиями охраны культурного наследия и преобразования городской среды.

В данном проекте разработаны рекомендации по управлению проектом воссоздания торгово-офисного центра по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская улица, дом 30.

Воссоздание утраченного объекта культурного наследия осуществляется посредством его реставрации в исключительных случаях при особой исторической, архитектурной, научной, художественной, градостроительной, эстетической или иной значимости указанного объекта и при наличии достаточных научных данных, необходимых для его воссоздания.

тие коммерческой недвижимости в центре города, перепрофилирование старинных зданий под гостиницы и торговые центры – процесс естественный и необратимый. Он дает зданиям новую жизнь, вливает «свежую кровь» в устоявшуюся городскую среду. Однако он требует решения комплекса непростых задач.

Рассматриваемый объект расположен в одном из центральных районов города, в пределах охраняемой зоны памятников истории и культуры. Такое престижное местоположение дает уникальное сочетание целого ряда преимуществ: это и развитая транспортная инфраструктура, множество ресторанов, кафе и магазинов, а также близость многих достопримечательностей нашего города.

При выполнении работ на объекте предполагается сохранение в существующем виде архитектурного облика здания, фасада и наружных границ.

Рис. 1. Фасад дома № 30 на Большой Морской улице

В результате перестройки старинного особняка планируется создать здание, которое, с одной стороны, вписывается в архитектурный облик центра, с другой – оснащено по последнему слову техники и обеспечивает безопасность и комфортные условия для работы. Здание имеет атриум в форме "хрустального корабля", панорамное остекление 5-го и 6-го этажей, оснащено бесшумными лифтами и эскалаторами.

Главной задачей данного дипломного проекта является разработка и применение системного подхода к анализу объекта недвижимости. Данный подход основывается на проведении технической, экономической, управленческой, правовой экспертиз и экспертизы местоположения.

1. ВСН 53?86 (р). Правила оценки физического износа жилых зданий.

2. ГОСТ 7.1?2003. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Библиографическая запись. Библиографическое описание. Общие требования и правила составления.? М.: ИПК Изд-во стандартов, 2004.

3. СНиП 1.04.03?85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений / Госстрой СССР.? М.: Стройиздат, 1987.

4. СНиП 12-03?2001. Безопасность труда в строительстве: Ч. 1. Общие требования / Госстрой России.? М.: Изд-во «Приор», 2001.

5. СНиП 12-04–2002. Безопасность труда в строительстве: Ч. 2. / Госстрой России.? М.: Изд-во «Приор», 2002.

6. СНиП 21-01?97*. Пожарная безопасность зданий и сооружений.

7. ТЕР-2001. Территориальные единичные расценки на строительные работы. Санкт-Петербург.? СПб.: Администрация Санкт-Петербурга, 2001.

8. УР 81-09-(1-40)-2001. –СПб.: Администрация Санкт-Петербурга, 2001.

9. Александрова В. Ф., Пастухов Ю. И., Шутова И. М. Техническая оценка недвижимости: Учеб. пособие / СПбГАСУ.? СПб., 2003.

10. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник.? СПб.: Гуманистика, 2003.

11. Богданов В. В. Управление проектами в Microsoft Project 2003: Учеб. курс.? СПб.: Питер, 2004.

12. Болотин С. А. Управление проектами: Учеб. пособие / СПбГАСУ.? СПб., 2000.

13. Болотин С. А., Пастухов Ю. И. Эксплуатация и ремонт недвижимости. Планирование и контроллинг: Учеб. пособие / СПбГАСУ.? СПб., 2002.

14. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Положение о ведении градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности.? М.: Изд-во "Приор", 2003.

15. Гражданский кодекс Российской Федерации.? М.: Изд-во Эксмо, 2002.

16. Гультяев А. К. MS Project 2003. Управление проектами. Русифицированная версия: Практ. пособие.? СПб.: КОРОНА принт, 2004.

17. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; Рук. авт. кол.: В. В. Косов, В. Н. Лившиц,

А. Г. Шахназаров ? М.: ОАО «НПО “Изд-во Экономика”», 2000.

18. Определение объемов строительных работ: Справочник.? М.: Стройиздат, 1991.

19. Определение продолжительности отдельных видов строительно-монтажных работ: Метод. указания к выполнению разделов курсовых и дипломных проектов для студентов специальности 2903 – промышленное и граждан-ское строительство – дневной, вечерней и заочной форм обучения (с эле-ментами УИРС) / ЛИСИ; Сост.: Л. М. Колчеданцев, Г. В. Замятин.? Л., 1990.

20. Организация строительного производства: Справочник строителя / Под ред. В. В. Шахнаронова.? М.: Стройиздат, 1987.

21. Организация строительного производства: Учебник для вузов /

Т. Н. Цай, П. Г. Грабовый, В. А. Большаков и др.? М.: Изд-во АСВ, 1999.

22. Охрана труда и окружающей среды: Метод. указания по разработке раздела в дипломных проектах для студентов специальности 1218 – техническая эксплуатация зданий / ЛИСИ; Сост.: А. Ф. Еремина.? Л., 1983.

23. Правила пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ.? М.: Стройиздат, 1978.

24. Проектирование календарных планов строительства объектов: Метод. ука-зания к выполнению разделов курсовых и дипломных проектов для студен-тов всех специальностей и всех форм обучения (с элементами исследова-ний) / СПбГАСУ; Сост.: В. Ф. Александрова, В. М. Ларионова.? СПб., 2000.

25. Составление смет в строительстве на основе сметно-нормативной базы 2001 года: Практическое пособие / П. В. Горячкин, А. Г. Иванов и др.; Под общ. ред. П. В. Горячкина.? М., 2004.

26. Строительный генеральный план: Метод. указания к выполнению строит. генерального плана в курсовом и дипломном проектировании для студентов специальности 1202 – промышленное и гражданское строительство / ЛИСИ; Сост.: В. И. Кириченко, Ю. Н. Городейкин, Ю. П. Кучанов.? Л., 1981.

27. Тарасеевич Е. И. Оценка недвижимости.? СПб., 1997.

28. Техническая оценка недвижимости: Метод. указания к выполнению курсо-вой работы студентами специальности 291500 – экспертиза и управление недвижимостью / СПбГАСУ; Сост.: В. Ф. Александрова, Ю. И. Пастухов, И. М. Шутова.? СПб., 2002.

29. Техническая эксплуатация зданий.? М.: Стройиздат, 1990.

30. Управление проектами в строительстве: Учеб. пособие / С. В. Бовтеев, Е. И. Еременко, Е. И. Рыбнов, В. И. Фролов; Под ред. В. И. Фролова; СПбГАСУ.? СПб., 2004.

31. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. пособие / Под общ. ред. В. М. Васильева, Ю. П. Панибратова.? М.;СПб.: Изд-во АСВ, 1997.

32. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под ред. П. Г. Грабового.? М., 2000.

33. Экономические расчеты и обоснования в дипломных проектах: Метод. ука-зания для студентов специальности 1202 – промышленное и гражданское строительство / ЛИСИ; Сост.: Н. И. Барановская.? Л., 1985.

34. Якушин Е.В. Эксплуатация недвижимости. Часть 1. – СПб.: издательство «Любавич», 2006 г., 128 стр.

Адреса Интернет – сайтов:

1) www.kzr.spb.ru

2) www.becar.ru

3) www.bsn.ru

4) www.estate.spb.ru

5) www.spb-info.ru

6) www.LCMC.ru

7) www.colliers.spb.ru

Примечаний нет.