|
Существующая международная практика установления стоимости объектов недвижимости основывается на определении индивидуальных показателей их оценки по рыночной стоимости объектов. Главное значение при таком подходе приобретает изучение реального рынка недвижимости, действующей системы налогообложения и установления арендной платы, учёт факторов, влияющих на уровень цен на недвижимость, локальный экономичен кий анализ фактического использования объектов недвижимости по уровню их доходности с определением наиболее эффективного варианта использования. Особенность отечественной практики стоимостной оценки земель заключается в том, что методология оценки формировалась в период существования централизованной экономики. В связи с этим, оценка является отраслевой и носит нормативный характер, т. к. в основу расчёта оценочных показателей закладывались фиксированные экономические параметры (цены, затраты, прибыль и т.д.).
С развитием рыночных отношений показатели оценки были положены в основу установления текущих платежей за землю (земельный налог, арендная плата) и нормативной цепы земли без относительного уровня складывающихся рыночных цен на землю.
Другая особенность отечественной системы оценки земель состоит в том, что она основана на обработке сглаживании существующих искажений в исходной информации. С учётом этого, а также ряда других причин (наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о хозяйственной деятельности предприятия, неадекватность затрат на улучшение земель, полученному экономическому эффекту и т. д.) неприемлемо механическое перенесение принятых в международной практике методов оценки без предварительного анализа УСЛОВИЙ и направлений их возможного использования.
Стоимостная оценка конкретного земельного участка производится на основе поправок на отличительные характеристики оцениваемого объекта недвижимости и земельного участка.
Корректировка производится по следующим факторам:
1. Рыночные УСЛОВИЯ формирования базовых цен на земельные участки (цена аукциона, свободного рынка, зональные рыночные цены).
2. Местоположение объекта недвижимости, земельного участка, относительно крупных социально-экономических и хозяйственных местных центров, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам культуры и бытового обслуживания населения.
3. Качественные характеристики объекта недвижимости и земель (по признакам и свойствам).
4. Уровень инженерного обустройства территории (наличие дорог, водоснабжения, электро и газофикация).
5. Рекреационная ценность территории.
6. Параметры экологического состояния территории.
Развитие российского рынка земли, жилья, офисных и производственных объектов недвижимости показало, что наиболее важным является вопрос выбора и метода используемого при оценке того или иного конкретного объекта недвижимости. Метод, разработанный московской корпорацией "Жилищная инициатива", содержит весь перечень документов, составляемых при выполнении оценки наиболее массового объекта на рынке недвижимости.
В состав комплекта включены:
1. Информационное письмо, т.е. уведомление о результатах оценки (документ №1).
2. Акт обследования объекта с краткой инструкцией по заполнению (документ №2).
3. Отчёт об оценке (документ №3).
Составные части комплекта расположены в логической последовательности выполнения процесса оценки.
|
На уровень вверх
Купить