|
Процесс оценки недвижимости 3
Практическое задание 7
Задача 1
Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного метода, если стоимость участка земли составляет 201 600 $, восстановительная стоимость здания офиса составляет 1 725 000 $, общий износ здания составляет 20 % от восстановительной стоимости.
Задача 2
Определить затратным методом стоимость дачи, если известны следующие данные:
а) площадь дома 100 м2, затраты на строительство 1 м2 аналогичного дома = 224$;
б) площадь гаража 60 м2, затраты на строительство 1 м2 аналогичного гаража = 115$;
в) стоимость всех других сооружений на даче составляет 2 000 $;
г) неустранимый физический износ дома составляет 3 480$;
д) для определения устранимого физического износа дома был произведен осмотр элементов здания, подвергшихся износу, и определен процент их физического износа. Данные для определения физического износа стоимостным методом в таблице
Задача 3
Определить стоимость предприятия затратным методом, если известно, что:
а) ставка земельного налога составляет 3,36 руб. за 1 м2, площадь земельного участка равна 4 км2;
б) стоимость строительства главного здания по смете - 126,50 млн. руб., а стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете - 23,2 млн. руб.;
в) косвенные издержки, определенные расчетно-аналитическим путем, составляют 20% от сметной стоимости главного здания;
г) прибыль предпринимателя составляет 20% от вложенного капитала в земельный участок и главное здание;
д) износ главного здания и вспомогательных зданий составляет 2% от их стоимости строительства по смете.
Задача 4
Разместите в необходимом порядке элементы сравнения, определите по ним поправки, расставьте знаки и рассчитайте рыночную стоимость объекта недвижимости, если имеется следующая информация (см. табл.) по сопоставимому объекту недвижимости, проданному за 560 000 руб.
Задача 5
Рассчитать чистый доход на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию площадью 500 м2.
Задача 6
На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил достоверные данные о продажах магазинов в этом месяце. Данные приведены в таблице
Сопоставимые магазины Чистый доход, $ Продажные цены, $ Коэффициент капитализации, в долях от единицы
Магазин 1 80 640 600 000 0,1344
Магазин 2 94 875 750 000 0,1265
Магазин 3 54 810 450 000 0,1218
Рассчитать общий коэффициент капитализации методом прямого сопоставления (прямой капитализации) и определить стоимость магазина, годовой доход от которого ожидается на уровне 65 000$.
Задача 7
Определить общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), если:
- доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций составляет - 67,2%;
- ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) - 17,25%;
- ставка капитализации на собственный капитал - 13,92 %.
Задача 8
Оценщик установил, что стоимость земли составляет 44,8% от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на этом рынке составляет 17,25%. Ставка капитализации для здания - 23,2%. Определить общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций (земли и здания).
Задача 9
Определить общий коэффициент капитализации для офиса кумулятивным методом, если известны следующие данные:
- на момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляет 9,52%;
- по мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5,75%;
- затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2,32%;
- в случае необходимости продажа данного офиса займет определенное время (по сравнению с возможной быстрой реализацией правительственных облигаций), поэтому эксперт-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере 2,22%;
- время, которое потребуется для возврата вложенного капитала по расчетам типичного инвестора, составляет 22 года.
Список литературы 14
|
На уровень вверх
Купить