|
Договор найма жилого помещения: понятие и виды
Отношения, связанные с наймом жилых помещений в Российской Федерации, регулируются нормами гражданского и жилищного законодательства. При этом в новом Жилищном кодексе РФ от 29.12.2004 г. (далее - Кодекс) установлено множество специальных норм, посвященных указанным отношениям.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает три разновидности такого договора.
Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ. Договор коммерческого найма подробно не рассматривается в настоящей работе, так как ее целью является исследование прежде всего жилищно-правовых договорных отношений.
Вторая - договор найма специализированного жилого помещения (см. ч. 1 ст. 100 Кодекса), согласно которому собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Виды специализированных жилых помещений определены в разделе IV Кодекса.
Третья разновидность договора найма жилого помещения - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования (о классификации видов жилищного фонда в зависимости от целей использования см. ст. 19 Кодекса). Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (о договоре социального найма см. также ст. 60 Кодекса).
Специальные нормы о социальном найме жилых помещений установлены в статьях раздела III Кодекса. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ. Напомним, что ГК РФ (ст. 671-688 гл. 35) установлены нормы о найме жилых помещений, которые (за исключением ст. 672) используются при заключении договоров найма в отношении объектов, относящихся ко всем видам жилищного фонда, выделяемым в зависимости от формы собственности на такие объекты, - частному, государственному, муниципальному (см. также гл. 2 раздела I Кодекса).
Кодекс достаточно детально урегулировал отношения, связанные с социальным наймом. Напомним, что отношения, подобные тем, которые регламентированы разделом III Кодекса, прежде регулировались гл. 1 и 2 раздела III Жилищного кодекса РСФСР от 24.06.1983 г. (далее - ЖК 1983 г.), ст. 11-14, 20, 21 и др. Закона РФ от 24.12.1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Основы). В этих правовых актах понятия "наем жилого помещения", "договор найма жилого помещения" использовались не в том общем значении, которое установлено в настоящее время ГК РФ, и в основном соответствовали современному понятию "договор социального найма жилого помещения" (см. ст. 60 Кодекса).
Исходя из приведенных выше положений ГК РФ, Кодекс устранил данную терминологическую неточность и оперирует понятием "договор социального найма". Кроме того, многие жилищные отношения, вытекающие из социального найма, Кодекс урегулировал принципиально иначе, чем было ранее, в соответствии с новой системой социальных, экономических и правовых отношений, сформировавшихся в России за последнее десятилетие.
Предоставление жилых помещений по договорам социального найма: основания и порядок
В главе 7 Кодекса сгруппированы правовые нормы, содержание которых вызывало немало споров при подготовке и обсуждении проекта нового Кодекса. Такие споры вполне закономерны, поскольку в статьях данной главы получили юриди
|
На уровень вверх
Купить