|
Введение
Ипотека незавершенного строительством объекта стала возможна сравнительно недавно. Еще в 90 года 20 века в юридической литературе велась полемика по вопросу возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым вещам.
Так, известные ученые - цивилисты Суханов Е. А., Скловский К. И. полагали, что объект незавершенного строительства не может являться предметом договора ипотеки, так как недвижимостью может считаться объект, зарегистрированный надлежащим образом в порядке ст. 219 ГК РФ . При этом Скловский К. И. утверждал, что в отношении объекта строительства следует применять комплексный подход и понимать под таким объектом некий единый имущественный комплекс, включающий в себя не только строительные материалы, но и, к примеру, стоимость затрат по монтажу .
Таким образом, оба указанных автора высказывали мнение, что объект незавершенного строительства не может рассматриваться в качестве недвижимости. При этом суждение о том, что объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК, представляется Скловскому К.И. достаточно парадоксальным .
Однако судебная практика стояла на противоположной позиции и относила объекты незавершенного строительства к объектам недвижимости.
Так, в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу (п. 16). В Информационном Письме Высшего Арбитражного суда РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также сделан вывод о том, что право собственности на незавершенный строительством объект подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку, в качестве примера приведено следующее дело:
Акционерное общество обратилось и арбитражный суд с иском к учреждению юстиции о признании права собственности на здание и расположенные рядом гаражи и об обязании его осуществить регистрацию права собственности на эти объекты.
Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что регистрация права собственности за истцом не произведена по причине отсутствия актов ввода указанных объектов в эксплуатацию.
Акционерное общество утверждало, что акт рабочей и государственной приемочной комиссии не оформлен по причине отказа от его подписания органами санэпидемнадзора, поскольку объекты не подключены к магистральным сетям канализации. Однако магистральные сети в микрорайоне расположения объектов еще не построены.
Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Поскольку акты приемки объектов в эксплуатацию не были оформлены, данные объекты являются объектами, не завершенными строительством.
Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.
Однако здание и гаражи построены акционерным обществом для собственных нужд и на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась.
Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.
В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.
Глава 1. Общие правила ипотеки объектов незавершенного строительства.
Общие правила ипотеки незавер
|
На уровень вверх
Купить