СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………...3

ГЛАВА I. НОРМАТИВНО ПРАВОВАЯ БАЗА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ……………………………………………………………………….7

1.1. Федеральное регулирование арендных отношений………………………..….7

1.2. Нормативные акты субъектов РФ по вопросам аренды нежилых помещений………………………………………………………………………..…24

ГЛАВА 2. ДОГОВОРНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ………………………………………………………………..….…27

2.1. Порядок заключения и условия договора аренды нежилых

помещений..................................................................................................................27

2.2. Изменение и расторжение договора аренды нежилых помещений………...38

ГЛАВА III. САНКЦИИ ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ ИЛИ НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ………………………………………………….……40

3.1. Ответственность арендодателя в договоре аренды нежилого

помещения………………………………………………………………………..…40

3.2. Ответственность арендатора в договоре аренды нежилого

помещения……………………………………………………………………….….43

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………..…50

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………..…53

ВВЕДЕНИЕ.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование.

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества принадлежащего собственнику.

"Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем вещь оказалась бы омертвленной... если бы закон не допускал ее передачи во временной пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо веши, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически... В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда нецелесообразно".

Сегодня для большинства коммерческих фирм наиболее остро стоит вопрос аренды нежилых помещений из-за отсутствия собственных помещений для офисов, магазинов и других потребностей. Поэтому такие договоры аренды (договоры по передачи имущества во временное пользование) получили широкое распространение в самых различных сферах предпринимательской деятельности и вызвали массу вопросов во взаимоотношениях между арендодателями и арендаторами, а также в договорном оформлении договора аренды нежилых помещений.

До недавнего времени вопросы аренды нежилых помещений в той или иной степени освещались лишь в учебниках гражданского права и комментариях к Гражданскому кодексу РФ, а также в газетных публикациях финансово-экономической направленности. Но уже в конце 2003 года можно констатировать тот факт, что многими учеными, практиками данное обстоятельство исправлено. Вышло в свет немало статей, посвященных не только практическим аспектам аренды нежилых помещений, но и обосновывается понятие "нежилое помещение", а также ряду существенным условиям в данном виде договора. В тоже время существует еще много вопросов, связанных с нормативно-правовым регулирование договора аренды нежилых помещений и материальному его оформлению. Все вышеперечисленные обстоятельства и послужили основанием выбора данной темы.

Целью моего исследования является анализ нормативно-правовой базы, регулирующей договор аренды нежилых помещений, теоретического материала и практическая реализация на территории Хабаровского края и города Хабаровска арендных отношений.

Для этого необходимо решить следующие задачи:

1. проанализировать понятие "нежилое помещение", нормы гражданского законодательства;

2. выявить существенные условия в договорном оформлении исследуемых мною отношений;

3. охарактеризовать практику применения санкций при неисполнении или

ненадлежащем исполнении условий договора аренды.

Для выполнения поставленных задач мною будут использованы такие методы исследования как: анализ документов, опрос и экспертная оценка.

Для подготовки практических рекомендаций по заключению договора аренды нежилых помещений был проведен опрос арендаторов и представителя арендодателя, осуществляющего работу по заключению договоров аренды нежилых помещений.

Анализ различных сторон договора аренды нежилых помещений нашел свое отражение в юридической литературе, в частности особое внимание уделено в книгах Брагинского М.И., Витрянского В.В. "Договорное право", Пугинского Б.И. "Закон об аренде", Ковалеой В.В. "Аренда: право, учет, анализ, налогообложение", учебной литературе "Гражданское право" под редакцией А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого, "Коммерческое право" под редакцией М.М.Рассолова и других, а также журнальных публикациях Исрафилова И. "Аренда нежилых помещений", Витрянского В.В. "Недвижимость: коллизии аренды" и другие. Каждый из авторов отражает свое видение данного вопроса, высказывают противоположные мнения на одну и туже проблему.

Определенное решение тех или иных вопросов, которые не до конца урегулированы законодательством, выносит судебно-арбитражная практика.

Считаю, что выбранная мною тема актуальна, кроме всего вышеперечисленного, еще и тем, что некоторое время назад этот вид договора широко использовался как одна из эффективных форм разгосударствления социалистической экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй Гражданского кодекса РФ.

Дипломная работа состоит из введения, 3 х глав (основная часть) и заключения.

Во "Введении" определены цель и задачи исследования, его предмет и объект, доказана актуальность изучаемой проблемы, определены основные направления работы.

В основной части рассмотрены правовые основы договорного оформления аренды нежилых помещений, уделено внимание функциям, которые выполняет гражданское законодательство, в системе правового регулирования деятельности сторон, участвующих при аренде нежилых помещений. Также рассмотрен вопрос ответственности сторон договора аренды.

В заключении подведены итоги исследовании.

Мы приступаем к изучению договора аренды, и как следует, из названия данной работы в качестве объекта аренды в первую очередь рассматривается недвижимость, а именно нежилые помещения. И первое на чем мы остановимся: будет анализ правовой базы договора аренды нежилых помещений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)

2. Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

3. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (с изменениями от 16 апреля, 26 ноября 2001 г.)

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.)

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.)

6. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ (с изм. и доп. От 8 июля 1999 г.)

7. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду".

8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

9. Распоряжением Мингосимущества РФ от 16 января 1998 г. N 27-р "О передаче в аренду нежилых помещений в городе Владивостоке"

10. Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование (утв. распоряжением Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. N 252-р)

11. Письмо Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 1.06.2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"

12. Письма УМНС России по г. Москве N 03-12/55152 от 3.11.2000 г., N 03-12/49193 от 22.11.2000 г., N03-12/847 от 11.01.01 г. 16.Письмо УМНС России по г. Москве от 30.01.01 г. N 03-12/3736.

13. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

14. Положение о лицензировании риэлтерской деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407)

15. Распоряжение Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. N 217-р "Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения"

16. Приложение N 2 к Распоряжению Госкомимущества РФ от 28 января 1993 г. N148-p

17. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 октября 2003 г. N Ф03-А73/03-1/2585

18. Постановление Губернатора Хабаровского края от 30 декабря 2002 г. N 532 "Об утверждении Положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Хабаровского края"

19. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 марта 2001 г. N Ф03-А51/01-1/355

20. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 марта 2003 г. N Ф03-А37/03-1/445

21. Положение о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Хабаровского края (утв. Постановлением Губернатора Хабаровского края от 30 декабря 2002 г. N 532)

Комментарии к нормативным актам.

22. Комментарий к Конституции Российской Федерации (под общ. ред. Карповича В.Д.)

23. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - Юрайт-Издат; Право и закон, 2003.

24. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова) - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 1998 г.

25. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма "Контракт", издательская группа "Инфра-М-Норма", 1996.

26. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй // Под ред. О.Н. Садикова. М., 1999.

27. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. М., 1996.

28. Комментарий специалиста. Аренда нежилого помещения у собственника - объединения физических лиц, являющихся членами Товарищества собственников жилья (ТСЖ), Жилищностроительного кооператива (ЖСК) и т.п.

Периодическая печать.

29. "Аренда нежилых помещений" (Исрафилов И., "Хозяйство и право", 1997, N10)

30. Арбаева Н.Е., Балашов М.А. Аренда имущества: правовые, бухгалтерские и налоговые аспекты, "Главбух", 2002 г.

31. Арен да нежилых помещений: законодательство и судебная практика (Л.А. Голомазова, "Бухгалтерский учет", N 15, август 2002)

32. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды. (Комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право, 1996, N 3, с. 8.

33. Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений: нечеткость гражданского законодательства и налоговые проблемы (Ж.С. Закорко, "Законодательство", N 9, сентябрь 2000 г.)

34. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель (А.С. Чижова, "Главбух", N 3, февраль 2001 г.) .Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N10

35. ."Нежилые помещения как объект аренды" (Комарова Т.Ю., "Законодательство", 1999, N 12)

36. "Нежилые помещения как объект аренды" (Комарова Т.Ю., "Законодательство", 1999, N 12)

37. О регистрации договоров аренды нежилых помещений (В. Мирошниченко, "Финансовая газета", N 35, август 2001 г.) .Объект спора - недвижимое имущество (Л. Виноградова, "эж-ЮРИСТ", N 17, май 2003 г.)

38. Р. Белов, юрист, Петербургский Правовой Альянс "эж-ЮРИСТ", N 44, октябрь 2003 г.

39. Регистрация договора аренды нежилого помещения (Е. Елисеева, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 24, июнь 2001 г.)

40. CЗ РФ от 16 июня 2003 г. N 24 ст. 2244

41. "Финансовая Россия" от 7 марта 2001 г., N 8

42. ."Финансовая газета. Региональный выпуск", N 52, декабрь 2003 г.

Примечаний нет.