|
Введение
Актуальность темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.
Оценка недвижимости – один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:
• земельные участки;
• объекты жилой недвижимости (квартиры);
• объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);
• объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);
• сооружения и передаточные устройства;
• объекты, незавершенные строительством.
Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.
Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).
В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг. Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса. Особое место в этой системе занимает оценка недвижимости, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния, "второй природы", в которой, как в "сухом остатке" овеществляется живой труд всех поколений человеческой популяции. Именно поэтому недвижимость выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом, то по крайней мере одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии. И поэтому оценка недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений выступает в качестве фундаментального их основания, служит предметом достаточно активной, широко востребованной специфической сферы деятельности. Практически во всех государствах с исторически сложившейся рыночной экономикой, особенно в развитых капиталистических странах существуют и продуктивно функционируют национальные службы экономической оценки недвижимости, которые устанавливают ценность разных категорий земельных участков и прочно связанных с землей зданий и сооружений, линейных коммуникаций и иных разновидностей недвижимых объектов.
В рыночной экономике одним из важнейших условий эффективного действия механизма спроса и предложения, позволяющего уравновесить разнонаправленные интересы покупателей и продавцов, является наличие полной и объективной информации о предлагаемом товаре. Особую актуальность данное положение приобретает в отношении недвижимости, важнейшей особенностью которой является ее уникальность. В отличие от других рынков, где встречаются значительные массы покупателей и продавцов, а товар в значительной степени стандартизирован, сделки на рынке аренды недвижимости производятся между двумя индивидуальными субъектами - арендодателем и арендатором. Сделка совершается в результате столкновения их интересов, их оценки объекта, их ожиданий и даже настроения, что чревато принятием неоптимальных решений, нарушением интересов как арендаторов, так и арендодателей.
В этой связи, важнейшее значение приобретает оценка сдаваемых в аренду объектов недвижимости с точки зрения их привлекательности для арендаторов. По функциональному назначению всю коммерческую недвижимость можно подразделить на несколько групп – офисная, торговая и прочая (производственная, складская и т.д.) недвижимость, отличающихся друг от друга ценообразующими факторами, ценовой политикой и т.д. Рассмотрим рынок аренды офисных помещений.
Зарубежная практика в оценке офисной недвижимости идет по пути классификации объектов офисной недвижимости, их распределения по 4 классам - от класса А до класса D. Однако применение зарубежного опыта дает не вполне адекватные результаты в отечественных реалиях.
Все вышесказанное подчеркивает актуальность темы в современных условиях.
Цель настоящей работы – определить особенности оценки рыночной стоимости офисных зданий.
Предмет исследования – процесс определения рыночной стоимости офисной недвижимости.
Объект исследования – офисное здание, расположенное в городе Москве.
Теоретическая основа и методы исследования. Теорети¬ко-методологическую основу работы составляют научные труды отечественных и зарубежных авторов в области экономики и оценочной деятельности и анализ оценки имущест¬венных комплексов предприятия, а также законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации по вопросам оце¬ночной деятельности, а именно, привести современные стандарты оценки.
В процессе исследования применялись методы экономико-ма¬тематического и аналитического анализа и качественного изуче¬ния реальных процессов.
Структура работы: работа состоит из трех глав, структура которых отражает поставленные в работе цель и задачи.
Глава 1. Методологические принципы оценки недвижимости, особенности оценки офисных зданий
1.1. Понятие недвижимости, необходимость ее оценки
Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена, в принципе, является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.
Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. Концепция рынка подразумевает способность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без излишних ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребно
|
На уровень вверх
Купить